杭州临安地产项目开发思路策略沟通_60.ppt

论 差 异 临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8 定制式别墅之于项目的好处： 1、远远降低开发成本 开发公司不要投入房屋部分的建安成本，就可构成销售，这样大大减少了成本支出。仅需要将土地按照计划，划分出大小不一的小块，进行道路以及小区基本框架的搭建，再组织甚至等相关单位，提供选择型的菜单服务； 2、定制增加客户的自主性 按照业主所想、量身定做的身心栖居之所，它个性突出，能反映居住者的个人风格和追求，是唯一的、自我的，每一所别墅都“独一无二”，代表了主人的品位，更加容易增加客户的尊崇感。 3、总价较低 同样200万的别墅物业，客户自己组织建造，可节约将20%的近40万的费用，这样在总价上可形成强大的吸引力； 4、风险低 让别墅在建造之前便找到买家，即开发商按需、按订单建造，不像传统房地产项目建造需要大量垫资，建成后还有可能长期无法销售。订单别墅没有积压，不存在销售问题，大大降低了开发商的投资风险。 “定制式庄园度假别墅” 综合上述观点，本案开发思路可定位： 从提供房子到提供成熟土地+完整服务的转变 市面上的定制式别墅也已有不少成功案例，功能模块的设置以及操作模式都值得我们参考跟借鉴…… 国内定制别墅案例 目前市场上，定制别墅通常包括四大定制服务，将别墅定制、装修定制、风水服务定制以及物业服务定制整合在一起，这对本案有实际的参考价值。 本案开发设置 * * 在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。 ——电影《伊莎贝拉》 与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情…… “差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。 项目本体分析 地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直接抵达； 按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达性强。 项目之交通 6-7公里 本案 临安市区 项目之地块 项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； 整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； 目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源优厚，生态条件较佳； 项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场； 项目之环境 从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度，并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类地产开发的先决条件； 本体总结： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力 经过综合考虑，我们认为： 别墅类市场分析 临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的来源。 鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的考虑。 一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟而后推动； 临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市别墅的概念，对临安市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证； 1、临安别墅排屋市场 电话 交付时间 建筑类型 楼盘 状态 开盘 时间 总建筑 面积 区域 楼盘名称— 别墅/多层 已售 — 20万方 临安 玲珑花园— 别墅/多层 已售 — 15万方 临安 吴越山庄2007.7 多层/别墅/排屋 已售 2006.1 13.5万方 临安 林水山居 目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点： 1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同