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扬中国际农商城营销策划方案 泰博企业 2009-1-12 第一篇.市场概况 第二篇.地块分析 第三篇.项目定位 第四篇.规划建议 第五篇.营销策略 第六篇.招商策略 第一篇.市场概况 一、城市整体概况 二、房地产市场综述 三、商业市场概况 四、调研问卷分析 一、城市整体概况 1、城市概况：扬中是江苏省镇江市下辖的县级市。面积332平方千米；2008年底，户籍人口27.49万人。扬中市辖5个镇：三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇。市政府驻三茅镇。 2、产业状况：近年来，扬中的城市产业结构正发生逐步变化,第一产业在较高基数上仍保持小幅增长态势，二、三产业在较低基数上实现大幅增长，增速远远超过一产业。特别是重点发展电器电子产业，主要投资方向为电力电器、硅材料和船舶制造，这三大产业成为城市经济主导产业。2008年,扬中市第一产业实现产值74.03亿元，增长7.2%；第二产业实现产值749.85亿元，增长13.8%；第三产业实现产值477.54亿元，增长13.4%。 3、经济状况： 详见下表《扬中市2008年国民经济与社会发展统计公报》 二、房地产市场综述 扬中全市拥有房地产企业20家。 2008年扬中市城市房地产业增速放缓，全年实现房地产投资6.07亿元，下降19.7%。 全年商品房施工面积79.1万平方米，其中住宅面积68.2万平方米；商品房竣工面积35.5万平方米。 商品房现房销售面积24万平方米，其中住宅面积22.2万平方米；商品房现房销售额7亿元，其中住宅销售额6.5亿元。 商业市场分析 1、由于扬中岛城的独特地貌，导致其商业主要局限在扬中地区，对外辐射能力弱，加上市区面积小、人口少，农村消费力不足，导致整个城市的消费潜力有限，商业无法发展壮大。 2、鉴于以上原因，城市商业绝大部分为零售业态，成规模的批发市场极为少见，且经营情况都不太理想。 3、现有的专业市场数量少，规模小，历史久，分布较为零散，不能形成集群。 4、当地唯一发展较为成熟的是建材市场，除好几条以经营建材为主的街道外，还出现了档次较高的专业市场，业态发展较为成熟，而其他业态发展相对滞后。 5、近几年来，随着住宅市场兴旺，社区底商得到了较快的发展，出现了很多附带社区商业的底层商铺，但经营情况大多不好。 6、目前扬中在售的专业市场商铺较少，而当地人对专业市场商铺的投资意向较强，一些成熟的经营状况较好的市场大多一铺难求，这就为本案的开发奠定了一定的客户基础。 7、本地市场商铺多采用1-2层连卖的销售方式，如长江花城社区底商、明珠大道建材一条街等，商户也已经习惯了这一销售方式。 第二篇.地块分析 一.地块环境概况 二.地块SWOT分析 一.地块环境概况 1、项目地块处于扬中西北角，毗邻明珠广场，道路四通八 达,交通较为便利。 2、项目西边有丰裕公司开发的商住综合楼，南边有明珠大 道建材一条街,往东是雨林装饰城，区域内具有一定的商 业基础。 3、项目斜对面是城北地区规模最大的住宅小区长江花城， 周边还有几个小型的居民小区和一些零散分布的民居,区 域内有一定的人气和消费潜力。 4、地块周边的绿化较好，但部分高大植被势必阻挡视野， 导致项目形象不突出，规划设计中应予以考虑。 5、地块为狭长状向内延伸，进深较长，而且项目北边没有 道路，对北面的商铺而言，必然存在交通不便、人气不 旺等不利因素，对销售招商形成较大威胁。 6、项目西面的三丰路上有几家物流公司，有一定的物流基 础，推广宣传上可以加以利用。 二.地块SWOT分析 1、优势分析 项目地块处于明珠广场大转盘附近，是扬中的北大门，交通便利，车流量较大。 地价相对便宜，开发成本较低，从而可以将商铺售价控制在合理的范围，达到快速销售的目的。 项目周边居民小区较多，给项目提供了大量潜在目标客户。 项目不远有两个较为成熟的建材市场，有一定的商业氛围，易于形成专业市场集群。 2、劣势分析 项目离市中心较远，难以聚集市中心强大的人气。 地块狭长，进深较大，市场北区交通不便，影响销售招商乃至后期经营。 项目周边较为荒凉，缺乏小商品和农副市场必要的商业配套和人气。 开发商第一次在扬中投资开发，没有成功案例，缺乏信任感和品牌度。 3、机会点分析 项目周边规划有较多的住宅小区，并且会因此而产生强大的消费需求，项目地段价值日益凸显，利于整体诉求。 扬中专业市场整体档次较低，本项目可以发挥后发优势，打造扬中市场龙头，提升市场升级换代。 当地几个老市场有拆迁的传闻，如果传闻属实，对本项目将是一个很好的机会。 扬中还有很多业态没有形成专业市场，市场空白点较多，利于项目定位推广。 4、威胁点分析 扬中市规模小、人口少，相对应潜在投资消费群体较小。 当地市场小、商户少，本案8万方的