《物业管理实务8》.pptVIP

第八章 物业管理经营服务 概念：物业管理企业围绕所管物业开展的与 服务对象生活、工作、学习、娱乐等 相关的各种专门性、收益性服务项目。 1、经营服务与公共性服务项目构成物业管理 范围内的服务体系，可以使业主或使用人 充分享受居家、办公等的方便与舒适。 2、物业经营服务的开展应从属于公共性服务， 不能本末倒置，削弱、淡化公共性服务 5 开展物业管理经营服务的意义 1、能促进城市公建配套设施建设，方便群 众生活 ，带动商品房交易 2、能增加物业管理企业收入，促进物业管 理行业的良性发展，实现“以区养区，以 业养业” 3、能拓展物业管理的空间，增强物业管理 企业的适应生存能力 59 物业经营服务的原则： 1、有偿原则，在经营过程中实行等价交换， 有偿服务 2、竞争原则，对所开设的经营服务项目， 实行企业内部或公开招标，择优汰劣 3、服务原则，优先开设柴、米、油、盐等 与日常生活密切相关的服务项目 59 业主和使用人对物业管理经营服务的要求 效用：对服务的使用价值的要求 方便、态度、合理：质价相符 、 满意 经营服务的服务要求： 1、礼貌服务，礼貌服务可以弥补物业管理中 “硬件”的不足，为物业管理企业带来巨大 的长期的综合效益 2、微笑服务，微笑服务可以使业主和使用人 在基本物质需求得到最大限度的满足的同 时，获得精神愉悦和心理享受。 59 二、经营服务项目的开展 经营服务项目的选择： 1、少投资或不投资的项目 委托管理项目、承租经营项目、代销项目 2、与业主和使用人相近，容易发挥自身优势 的项目，房屋装修、花卉租摆等 3、投资少、回收快、经济效益和社会效益都 比较好的项目 59 、 选择经营服务项目的原则 1、少投资、避风险的原则 2、不熟不做或少做、稳健进取的原则 选择经营服务项目的步骤与方法 1、组建强有力的项目选择班子 2、筛选项目 3、谈判 4、进行经济论证，这是项目选择最关键 的一环 59 经营服务的条件 硬件：资金和场地 软件：经营的项目、经营思想、经营机制 1、筹措资金 2、寻找场地，位置最好在建筑物底层、库房 或物业区域的出入口、中心处 3、经营项目 优势特色项目、日常生活类服务项目 消费周期短的服务项目、 易损易耗品服务项目、中介服务项目 4、经营机制 59 经营服务的市场预测 1、物业管理的经营服务，需要通过市场预测， 做出正确的经营决策 2、市场预测的内容 a、对经营服务项目的市场需求情况的预测 b、对经营服务项目的技术发展进行预测 c、对企业提供经营服务项目的供给数量预测 3、经营服务的考评 社会效益、环境效益、经济效益的统一 59 物业管理综合经营的财务管理和会计核算 1、健全财务机构、配齐财务人员，财会人员 一般占经营职工人数的5%左右 2、建立综合经营内部财务管理和会计核算办 法 3、实行相对集约化的财会领导体制 统一法人、统一对外、统一盈亏、 统一纳税 4、加强综合经营的资金管理 建立资金预算制度、实行一支笔批用、一 个部门管理、建立资金有偿占用制度 59 三、物业管理经营服务的操作 餐饮服务 1、市场分析，根据小区住户特点因地制宜， 合理经营 2、注意事项，由于小区是居住或办公之地， 餐饮的经营要注意避免噪音干扰和环境 污染 3、操作要点，餐厅装修应定为中档甚至简单 装修，菜式要大众化 59 、 燃料供应 是一项非常好的便民服务项目，经营燃料， 要取得消防部门的许可 日用百货 在小区内经营百货，供应的是基本固定的住户 所以信誉是头等重要的 果蔬供应的需求及相关分析 59 绿化工程服务 经营花木租售，代理管养业务 美容美发服务 物业租售代理 向业主发出通知，建议其将租售业务交物业 管理企业代理 图书、音像出租服务 康乐项目，游泳池、棋牌社、健身房等 59 上学、入托接送服务 本项目产生利润较少，但有助于提高企业的 信誉 托幼服务 物业外墙的广告出租与管理 其他服务，管家服务，清洁搬家服务 洗衣服务 59 第十章 物业服务收