安置房上交易限制及风险提示-卓纬律师事务所.PDFVIP

安置房上市交易限制及风险提示 作者：北京卓纬律师事务所 · 孙越 安置房指政府因城市规划、土地开发等公共利益需要，对既有房屋进行征收而向 被征收人提供补偿的居住房屋。根据《国有土地上征收与补偿条例》规定，被征收人 有权选择货币补偿和安置房，对于符合住房保障条件的被征收人，政府应当提供安置 房。区分城市和集体土地上房屋征收，被征收人所获补偿的安置房面积并不相同，各 地做法不一。 实践中，北京市集体房屋拆迁应补偿的安置房总面积通常为被征收人户口所在家 庭人口数与人均补偿面积的乘积。从全国范围看，安置房多以建筑面积 120 平方米以 内的小两居、小三居等户型为主，被征收人往往持有多套房源，这为安置房上市交易 提供了可能。被征收人购买的安置房均价远低于周边同等区位、同等地段普通商品房 的市场价格，诱人的价格是安置房倍受青睐的最关键因素。除此之外，部分安置房地 理位置较为优越，小区配套设施较完善，升值潜力大等，亦是其不可忽视的优势所在。 于个人而言，住房为重要的安身之所；于政府而言，安置房承担很大程度上的社 会保障功能。随着城市化发展进程的推进，为疏解人口压力，多地政府通过政策、拿 地等优惠鼓励开发商承接安置房项目，以实现每年度安置房建设指标。虽然社会保障 性的功能定位决定了政府不可能对安置房市场交易完全放开，但由于房地产市场上若 干必要性及可行性原因，安置房交易并非个别事件，被征收人享有安置房完全的所有 权，政府无法禁止亦无理由禁止安置房上市交易。 因此，各地政府逐渐出台地方政策试图解决安置房交易的实际操作问题。以下笔 者将从北京市目前关于安置房上市交易的相关规定中分析其中的法律风险： 1 一、安置房上市交易的必要前提是取得《房屋所有权证》 根据《城市房地产管理法》第 38 条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得 转让。由于我国不动产物权变动奉行登记生效主义，即使买卖双方签署了买卖合同， 安置房的所有权也并不因此发生转移。 风险提示：如果买受人贸然购买未取得房产证的安置房，不但无法从权利外观获 得法律对善意第三人的合法保护，也无从考察房屋权属是否明晰，出卖人甚至可以 “一房几卖”，买受人可能面临“房财两空”的法律风险。 二、 “三定三限三结合”安置房上市交易有时间限制，无需补交土地收益 根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强 “三定三限三结 合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》规定，“三定三限三结合” 定向安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5 年内不得上市交易；5 年后 可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明 “三定三限三结合定 向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5 年内不得上市交易；5 年后可按 市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。如遇特殊情况，确需在 5 年内转让的， 由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理。 “三定三限三结合”定向安置房是北京拆迁安置房的一种类型，主要适用于市政 府重点工程、土地一级开发等项目征收集体土地涉及的被拆迁农居民安置。此类安置 房针对符合条件的需安置人员定向建设，严格限定安置人数和安置标准 ，其中“三 定”是 “定性、定向、定量”，“三限”是 “限户型、限价、限交易”。 2 风险提示：在购买“三定三限三结合”定向安置房时，买受人需关注的是出卖人 取得安置房产权证或契税完税凭证的时间，确保双方签署合同的时间与前述证件取得 时间相隔 5 年以上。 虽然目前并无明文规定出卖人和买受人未按上述买卖安置房可能面临的法律后 果，但基于上述第一条安置房交易前应有产权证的相关规定，买受人如主张对时间不 知情可能将不被法司法机关认可，其可能面临无法办理产权证，从而无法对外转让安 置房的不利后果。 三、北京市东、西城安置房上市交易无时间限制，但需补交出让金 根据《北京市住房和城乡建设委员会关于首都功能核心区人口疏解对接安置房有 关问题的通知》规定，以划拨方式取得建设用地，且用于安置首都功能核心区疏解居