【戴德梁行】华丽家族·43街坊项目策划报告135P(一）.ppt

４ ５ Page 32 １、建国一号公馆 ２、８号桥 ３、巴士大厦 ４、国信商务大厦 ５、新电大厦 ６、大同商务大厦 ７、海文商务楼 ８、园林大厦 ９、金丽大厦 ?卢湾区写字楼主要集中在淮海中路商圈、太平桥商圈、打浦桥商圈 。（淮海中路、太平桥聚集了大量高档次的商务楼，而打浦桥商务楼 以中档为主） ?目前打浦桥区域办公楼较少，以乙级写字楼为主，且竣工时间较长 ，楼宇品质一般，总体量为6万平方米，目前打浦桥区域写字楼租金 在２－２.５元/平方米/天。但随着中海、摩根项目的建设将大大提高 该区域写字楼的品质。 ?由于办公消费人群的消费习惯特性决定了其它商圈内的办公消费客 群将不会成为本案的主力消费人群，本项目主要吸引项目周边写字楼 的办公人流。 10、宝鼎大厦 11、华仑大厦 12、金玉兰广场 13、致远大厦 14、新茂大厦 15、新天地办公楼 16、企业天地 17、中海项目 18、摩根项目 本案 ２ １ ６ ７ ３ ８ 11 10 ９ 12 13 16 17 18 1415 周边环境分析 周边环境分析(办公楼) 优势 Strengths 弱势 Weaknesses 机遇 Opportunities 威胁 Threats ?紧邻新天地，借势借利。 ?项目周边高档住宅较多，消费人群档次较高。 ?周边路面交通很差，车行不便利。 ?距离淮海路商业街较远，人流难以导入。 ?项目开发时间较长。 ?规划中的轨道交通10号线和13号线交汇于本项目，有利于外区域 消费群体导入。 ?复兴中路和马当路今后规划将道路路面拓宽，改善路面交通状况。 ?未来周边商业环境成长，商业氛围更佳。 ?新天地和瑞安商业广场二期等商业的发展，对本项目未来竞争形 成很大压力。 ?淮海路商业街可能影响消费人流动线，减少本项目的人气。 Page 33 S.W.O.T分析 ?市中心黄金地段。 Page 34 第三部分 竞争项目分析 3 2、锦麟天地（5000 m2） 3、华府天地（8000 m2） 4、企业大道（6000 m2） 未来竞争性项目: 1、新天地113 (27100m2) 2、中海项目 (20000m2) 3、摩根项目 (62000m2) 目前，区域新天地为竞争项目。未来区域内 沿马当路将有3个竞争项目上市。这将对本项目 定位造成一定影响。 Page 35 竞争项目分析 主要竞争性项目 现有竞争性项目: 1、新天地（ 60000 m2 ) 2 3 2 1 1 本案 4 新天地 延伸商圈 Page 36 Destination 定位 Convenience 锦麟天地 华府天地 XTD 113 摩根项目 中海项目 Low 竞争项目分析 档次 High 新天地 企业大道 空白区域 Page 37 新天地位于上海淮海中路南侧，总面积3万平方米， 总建筑面积约6万平方米, 总投资1.5亿美金。投资商 香港瑞安集团将这群30年代的石库门建筑进行现代 化改造。体现了传统海派文化与现代国际化休闲消 费理念的充分融合。 自2002年9月开业至今，已成为中外游客领略上海 历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化 品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。 新天地 新天地 心的业态组成，成就了新天地新颖别致的休闲感受。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以 保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建 成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休 闲中心，于二零零二年中正式开幕，为本地和外地的消 费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点 。 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建 筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，充 份展现了新天地的国际元素。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所 在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。 Page 38 北 里 南 里 新天地 新天地 新天地分为南里和北里两个部分，鲜明的区域特色，精 Page 39 ? ? ? ? 针对项目所处淮海路商圈的商业特质，新天地突出了餐饮 和休闲娱乐的比重，利用鲜明的建筑特色分区域进行主题 规划； 以娱乐活动作为商业的激发点：电影院和健身会所等打造 日夜间商业焦点； 以餐饮为延展：鲜明的特色餐饮组团成就目的地消费，同 时也可延长消费的持续时间； 以品牌零售店和特色主题店为补充：丰富商业业态种类。 新天地 新天地业态 艺术品 琼耳唯品 手工艺