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【浐河畔项目】整体定位提报 高容积率 A地块 劣势集结 规模小 品牌力度较弱 A地块的优劣势分析 通过自身的产品力和景观优势突出重围 项目整体定位 高舒适度 本 案 定 位 浐河畔 阔景大宅，全新视界 270度阔景 水岸经典 享受阳光，享受绿意，享受水岸 和城市保持一个适当的距离 生活方式描述 高端客户 中高端客户 一般客户 本项目 恒大绿洲，水岸东方 龙湖弗莱明戈 本项目的目标客户群定位为城东区域和市中心区域改善性需求客户。 年龄段处于35-45岁之间，具有一定的经济基础，对于居住品质和生活品位具有一定的追求，喜欢幽静和返璞归真的感觉。 职业以教师，公务员，医生和自由职业者以及企业员工为主。 注重个人隐私，生活低调，渴望远离嘈杂和尘世的烦扰，同时也希望出行交通等比较方便。 项目客户定位 目标客户群 产品定位思路 产品定位 产品诉求关键词： 舒适户型 阔景公寓 阳光充足，视野开阔 高品质，高舒适度，高性价比 产品： 核心特色： 客户感受： 主力户型配比建议 本项目定位是改善型居住产品，因此在户型上要求达到一定的舒适程度，尤其是主要功能间的尺寸和动线设计，都要本着舒适的原则，而不是节约空间的原则。 100% 100% 151640 100% 1328 　 合计　 3% 32% 24% 24% 17% 面积比 本配比只作为方向性建议，具体可根据总平面布局进行微调 备注 3% 5120 2% 32 150-170 4R 48600 27% 360 130-140 3R 56% 36000 22% 288 120-130 3R 36000 27% 360 90-100 2R 41% 25920 22% 288 85-95 2R 房型比 建筑面积 户数比例 总户数 套建筑面积 户型 经济指标测算 24.0% 3.77 152700 　 　 　 　 　 　 合计 本建议作为初步建议，整体规划设计中可根据景观分析规划楼王。 本指标可根据项目总平面布局设计进行微调。 备注 0.9% 0.00 180 700 350 　 　 2 其他管理用房 3.4% 0.07 3000 3000 1500 　 　 2 商业 3.4% 0.07 3000 3000 1500 　 　 2 会所 其他 5.8% 1.54 61920 10320 430 6 2T4H 24 高层 10.6% 2.10 84600 8460 470 10 2T4H 18 小高层 　 分覆盖率 分容积率 建筑面积 单元面积 单元基底面积 单元数 结构 层数 物业类型 分类 规划设计建议-方案一 出入口 高层低区 阔景观大宅 高层高区 （高性价比产品） 中心绿地 公建 会所 地下车库 人行动线 东低西高 组团布局 中心景观 人车分流 北 空中花园 阔景公寓 高层： 双阳台设计，前庭后院空间，赠送露台，更大采光面的人性设计 首层架空设计，防潮设计，增加景观的通透效果、 顶层复式 挑高空间 270度露台、 空中花园、 观景窗 临河单位 景观大宅 双阳台、前庭后院 附送超值空间 首层架空 产品线解读——阔景公寓 4.5米的宽景客厅 提高观景效果 产品建议 产品力关键字 空中观景花园 产品建议 产品力关键字 赠送入户花园 产品建议 架空层作为社区公共休憩场所，为居者提供亲子和敬老空间，并能够融洽邻里关系，营造和谐社区氛围； 架空空间增加社区文化演绎，提升项目整体内涵； 产品力关键字 底层架空 产品建议 建筑风格建议 现代主义风格楼盘是市场上的主流产品，简洁大方，面积浪费较少是吸引客户的主要原因。 新古典主义风格的楼盘体现的是成熟，稳重和厚重的气息，在高档楼盘中较为常见，比较迎合30岁以上客户群体的品位。 园林景观建议 整体景观以小面积水景和大面积的绿化营造。 注重社区景观的立体性和绿化植被的四季搭配 在景观上注重硬质景观和软质景观的相互协调 标准游泳－1000平米 健身房－700平米 桑拿房—200平米 乒乓球室－100平米 棋牌室－200平米 羽毛球室—350平米 阅览室—100平米 咖啡厅—200平米 休息室—100平米 家庭影院-100平米 室外网球场—不计建面 室外篮球场－不计建面 会所已经是高档社区的标志性符号，其档次和规模也是高档物业价格和档次的一面镜子。鉴于本社区为一个小而精的社区，建议会所面积为3000平米。 会所功能建议 B地块整体定位 距城市主干道较远，昭示性不强。 处于草北城中村内，周边环境较差。 项目必须依赖于市政道路的完善 地块没有先天景观资源 浐河 A地块 B地块 北 草北村 沁水新城 龙湖弗莱明戈 恒大绿洲 水岸东方 B地块现实 周边项目一房、两房销售情况较好 两房产品同质化 价格战 项目形象不突出 产品附加值与标签感不足 中