北京_龙脉中央项目可行性论证分析报告_144PPT.ppt

项目 单价 单位 收费 数通一平 30 总建（元/㎡）规划设计 15 总建（元/㎡） 8000400 地探物探 10 总建（元/㎡） 5333600 政府规费 55 总建（元/㎡）管理费 3.50% 总销3.5%财务费 40 总建（元/㎡）监理费 5 总建（元/㎡） 2666800 合计： 14427.388万元 （2）其他费用： 项目 单价 单位 收费 土地成本 350000 元/亩 350000000 其他土地费 4% 土地款的4%建安成本 900 元/㎡ 480024000 推广销售费 3% 总销3%基础设施配套 200 元/㎡ 106672000 不可预见费 1% 总销1%合计： 102109.952万元 3、营业税费 营业税费为营业税、城建税、教育附加费之和，税率为6%。 176008.8万元×6%=10560.528万元 4、所得税 所得税为总销售额12%的33%。 176008.8万元*12%*33%=6969.94848万元 5、税前利润 176008.8万元-14427.388万元-102109.952万元 =59471.46万元 6、纯利润 59471.46万元-10560.528万元-6969.94848万元=41940.98352万元 7、投资利润率 投资利润率= ×100% = ×100% =36% （未考虑政府相关的优惠政策及契税收方面的减免。） 税后利润 总投资 41940.98352 116537.34 1、?每栋联体别墅的建筑面积为220—300平方米左右、另送地下室；2、?每栋建安成本为每平方米900元（周边著名别墅区碧水庄园是860，玫瑰园是900）；3、?小区内市政配套包括上下水，地热、区内绿化、道路、电、暖等（区外大市政由区里作，道路由国家修）；4、?上述的建安成本是每建筑平米1370元左右。按照先期开发18万㎡总计综合成本应控制在2.47亿万（房地产最大的特色之一是根据市场和客户真实需求滚动进行开发、因此前期开发的体量可根据实际情况而定——可大可小）。 5、?地价款35万/亩×1000亩=3.5亿元，分三期开发 6、联体叠加别墅的容积率最高可以做到1.2、该项目暂定为0.8。 7、当容积率是0.8时，总建筑面积53.33万㎡。综合土地折合656元/㎡成本，加上每平方米的建安成本：1370元，总计综合成本应控制在2026元/㎡。 8、按照经济型别墅最低保守售价（3300元/㎡）销售计算总毛利润：3300元-2026元×53.33万㎡=6.80亿元 9、因为该项目是小产权开发模式，因此在各项契税收方面可以减免。 10、我们的销售价格是一路之隔“纳帕溪谷别墅区”1/4，因此该项目极具竞争力和辐射力。 方案二（规划设计成叠联别墅、板楼区——面积各500亩）； 经济测算 基本指标 项目 指标 占地 1000亩（合666700㎡） 容积率 别墅：0.8 建面：266680㎡ 多层：1.5 建面：500025㎡ 总建筑面积 766705㎡ 叠联别墅区： 1、有效的借势“纳帕溪谷别墅区”成熟的居住氛围和辐射影响力，加之本项目极巨竞争力的单价、能在较短的时间里强力地带动本项目的销售和扩大影响力。 2、按照方案一的经济计算方法，纯利润为41940.98352万的一半，即20970.49176万元。 板楼区： 经济测算 基本指标 1、总收入 若销售单价为2200元/㎡，商业部分暂不考虑。 总收入：500025㎡×2200元/㎡=110005.5万元 2、总成本 该项目的总成本由建设成本、工资及福利等、业务费、管理费、财务费用组成。 （1）前期费用： 项目 单价 单位 收费 数通一平 30 总建（元/㎡）规划设计 15 总建（元/㎡） 7500375 地探物探 10 总建（元/㎡） 5000250 政府规费 55 总建（元/㎡）管理费 3.50% 总销3.5%财务费 40 总建（元/㎡）监理费 5 总建（元/㎡）合计： 13850.58万元 （2）其他费用： 项目 单价 单位 收费 土地成本 350000 元/亩 175000000 其他土地费 4% 土地款的4% 7000000 建安成本 700 元/㎡ 350017500 推广销