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报告大纲 项目概况 项目概况 项目概况 产品分析 投资分析 产品分析 产品分析 项目SWOT分析 报告大纲 区域特征分析 区域特征分析 区域特征分析 区域特征分析 项目客户定位 主力客户的购买特征 项目潜在客户的挖掘 市场竞争状况分析 市场产品供应状况分析-小户型 参考个案分析 参考个案分析 参考个案分析 参考个案分析 市场产品供应状况分析 报告大纲 项目核心价值分析 项目目标客户分析 项目主题定位 项目价格定位 项目价格定位 报告大纲 ■ 推广产品个性，切合目标客户精神需求； 项目整体要在项目形象、产品素质上给客户提供一种差异化的选择。找到项目定位的目标客户群体，用产品和生活方式、观念吸引他们，引导消费行为。 报告大纲 报告大纲 报告大纲 近两年惠州小户型楼盘销售速度很快，在07年推出的几个创新小户型项目更是几天内完成销售；（财富公寓、瑞嘉大厦、港惠新天地、城市天地） 目前麦地片区在销楼盘多以大户型为主，多以三房和四房为主，面积分布在125-260㎡之间。与本项目构成竞争较少； 通过本项目的竞争分析，可知就本项目的定位，目前市场上竞争较少，我们的策略是： 报告大纲 报告大纲 报告大纲 销售物料之形象楼书 工程配合之售楼处 工程配合之样板房 12.6% 2943 2006 5018 3% 4500 07年底 4875 项目均价 3% 36.7% — 涨幅 4144 4023 2614 均价 07第二季度 07第一季度 2005 年分 根据未来市场预测及本项目的销售时间判断价格涨幅—— 通过市场比较，按照目前市场情况，项目均价定为4875元/平米，到07年底，市场均价自然增长，项目价格可达5026元/平米。 加上本公司有丰富经验的营销团队,通过包装推广,有信心实现项目的最大价值,因此建议本项目在07年12月份的推盘价格定位为: 5000-5200元/平米 总体营销策略卖点整合媒体整合策略入市时机选择整体推广节奏分析价格策略分析分阶段推广策略销售物料及工程配合 做足投资概念，引导投资消费； 针对本项目体量不大，产品设计针对投资客户的情况，销售推广要重在引导投资理念，项目整体实现更好的价格、更快的销售速度。 ■ 结合市场情况，准确把握推广节奏和推广渠道； 目前惠州楼市市场发展良好，要把握住这第二次的房地产繁荣期，使得销售价值与销售速度紧密配合在一起。 ■ 推行小众传播与口碑传播为重点； 由于项目规模不大，总共只有136套单套间，所以没必要在报纸上大做宣传而增加成本，针对麦地的一些重点消费圈层推广，通过口碑传播引领投资理念。 总体营销策略卖点整合媒体整合策略入市时机选择整体推广节奏分析价格策略分析分阶段推广策略销售物料及工程配合 投资旺地，财富引领 尺度适宜，创新户型 繁华之中，完善配套 个性服务，品质保证 酒店管家，时尚生活 年轻部落，快乐社区 新手创业,商住两相宜 总体营销策略卖点整合媒体整合策略入市时机选择整体推广节奏分析价格策略分析分阶段推广策略销售物料及工程配合 定向选媒，整合传播 针对本项目体量不大，地理位置优越的特点，建议首选项目楼体上做墙体广告，其次是麦地路路灯旗广告，重点阶段结合报纸，同时注重其它宣传手段的整合； 建筑主体选用大面积的条幅进行包装，是一种简单而成本低，同时具有实效和时效的包装宣传方式。 ■ 重点节点选用平面媒体 惠州日报作为惠州的绝对主流媒体，其地位是不可替代的。但由于刊登费用比较高，项目体量比较小，所以不建议使用惠州日报。 今媒体作为惠州受众面比较广的传媒报纸，其受众与本项目的目标客户极为一致。可以选择在重要营销节点做广告。 今 媒 体 惠州日报 建议采用时段：营销重要节点，如开盘，热销、尾盘阶段使用 小众推广 针对目标客户群，如麦地娱乐业的特殊人群，可以做定点宣传或者口碑宣传的形式； 派发传单 项目可以先做一些产品宣传单页，聘请几个有一定地产经验的大学生，到项目周边的一些住宅和商铺派发，针对性强； 网络 由于本项目目标客户群较年轻，多有上网的习惯，可以在网上做一些宣传； 短信 在开盘之前有针对性通过短信向目标人群发放活动信息。 总体营销策略卖点整合媒体整合策略入市时机选择整体推广节奏分析价格策略分析分阶段推广策略销售物料及工程配合 形象期 客户积累期 热销期 07年9月-10月 07年11月-12月 08年1月-2月 引起市场关注 截流目标客户 展示核心概念 抓住目标客户 核心价值展示 完成销售目标 主要利用墙体广告和路灯广告，进行项目和公司品牌的