翰林雅苑物管费预算案.ppt

物业管理费预算案 目 录 第一部分　　现在状况 现在状况 第二部分 服务策划及费用设想 　　　　　传统 项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理 通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。 加强基础服务：安管防护 从小区大门→区大门→入户大堂→电梯大堂→报警系统设置五重安防系统；另外，消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为业主营造一个舒适安全的家居空间 客服的提升 设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值 小区创示范/ISO贯标，提高业主对小区信任 行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升10%~25% 不是越便宜越好 我们不能削弱高品质服务的影响力 普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产的市场竞争能力？ 消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护 购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价： 购买的信念： 个人身份+安全性+可靠性+售后服务+价值保持 拥有高品质的服务才能保持物业价值 第三部分 预算案说明 08年全年费用225万,其中1-10月费用152万,10月31日收楼(行业操作在收楼前费用一般由开发商负责) 09年由于管理面积在10月1日前只有29000平方,其余7万平方在10月1日交付,故收不敷出,亏损在100万左右 2010年管理面积10万,年收入在380万,而费用在480万,计入会所收入后,年度亏损在20万,若家政业务开展顺利,以1000户×10% ×300元/户/月=36万,则可持平 费用预算中人工占预算总费用的50%,由于我们要提高服务水准,故总体费用较高 人手编制说明：详见附表 一期为101~105人其中物业80人,会所21人 一、二期为131人,会所27人 以上编制包括清洁、绿化人员 人手配置以增加客服，减少安管人员，提高快速、及时响应业主服务为宗旨编制，增设了区域管家5人，装修事务专员1人，设施开通专员1人，品质及文化专员1人，让业主体验到物业高效、专业的服务 第四部分 存在问题暨建议 物业费用中除了人工费用占50%左右，节省人员建议如下 物业办公场所事宜 1.客服中心及相应各部门办公室建议集中,便于提高联系及工作效率 2.监控室预留二期\三期的线路(监控\对讲\消防\背景音乐等) 3.在公共地方(如部分架空层首层设计公共洗手间) 4.对于工程\清洁\绿化\安管的办公\仓库事宜也需提前考虑 5.设备房应考虑外间的值班室,便于日常记录\休息\工作 若不实施一费制,则建议将公共水电费另计,85万/年,建筑面积为100088㎡,每月水电费分摊约为0.7~0.8元/㎡,则建议 管理费为2元/㎡(不包括公共水电费,每月抄表分摊) 但此收费与国家物业管理费收费办法中明确包括公共水电费相抵触 需下一步与东莞物业协会\物价局\房管局等部门沟通后再定 谢谢! * * 现在状况 服务目标及费用设想 预算案说明 存在问题暨建议 晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管理提升一个档次，且在相应一段时间不落后 物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成本的增加 水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费用上升 房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升 消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的提升，涉及的也是成本的增加 行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在2.8元/㎡~4元/ ㎡之间 SWOT分析 S（strength） 1、小区前期开发物业费别墅在2.5元/ ㎡,高层在2.5元 2、已经有了升价基础 3、有国际知名品牌物业公司在支撑物业费的基础 4、新组建，有许多设想可以达成，一张白纸服务项目可策划 W　（weakness） 1、翰林物业属新建立，所有部门／职务均会涉及，增加了本身的费用、成本及房地产的投资 2、团队是新的，也有服务质量达不到设想的风险性，引起业主不满 2、由于是分期开发，服务面积达不到，亏损期会延长 O（opportunity） 1、幼稚园教育品牌的支持 2、香港、深圳、常平购买者对较高物业费的消费习惯 3、政府已经从政府指导价为物业费备案，市场协商成为主流 4、竞争对手低档物业服务及收费使高端楼盘及配套服务有一定市场 T（threat） 1、物业市场竞争的不规范性 2、万科等品牌物业服务收费情况仍不了