工业地产-商务园区office park项目定位报告12.14.ppt

◆ 世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发展态势。 2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。 产品特征 强调生态景观，通过大型公共绿地、景观小品等营造一个环境优雅、品质高尚的生态型办公区域。 通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间。 注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率。 户型面积 A户型：建筑面积1250-1550平方米，4-5层。 B1/B2户型：建筑面积1500-2000平方米，6-7层。 B3/B4户型：建筑面积1450-1750平方米，6-7层。 C户型：建筑面积2000-2200平方米，8-9层。 D户型：建筑面积4200平方米，9层。 周边配套： 生活配套：松江新城、松江大学城、泰晤士小镇、佘山国家旅游度假区、百货大楼、云间商厦等。 产业配套：美国福特、日本日立、英国ICI、法国依视路、德国PM等30多家世界500强企业。 市政配套：上海第一人民医院、开元大酒店(五星级)、轨道交通R9线、新城客运中心。 政府配套：工业园区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、 行业管理协会、企业服务绿色通道等。 商务配套：国际会展中心、高档商务会所、企业咨询服务机构、星级商务酒店、总部小公寓等。 交通配套：环线交通、定点班车、豪华车队、商务停机坪等。 餐饮配套：高档饭店、风味餐厅、快餐店、西餐厅、美食广场、咖啡厅、茶室、 水景休闲吧区等。 ◆市场定位 企业办公、展示、研发、总部。 不大欢迎家具、化妆和贸易（财富兴园以此类为主）。 ◆销售情况 2005年9月开盘，目前销售均价5500元/平方米，已经销售了60％。也可租赁（1元/平方米/天）。 大户型销售缓慢，后期准备调低户型面积，加大小户型的比例。 ◆推广策略 各行业协会的推介，浙江、苏州等商会的推介、政府的推动、招商。 入驻客户 主要为江浙特别是浙江一带企业，将大业领地作为企业进入上海市场的桥头堡 北京周边其他区域 北京周边的其它区域如香河、大厂等与固安相比，也具有类似的开发条件。 汇报框架 外部环境分析 国内外Office Park分析 项目地块分析 潜在客户调查分析 项目定位及开发建议 项目经济测算 参考其它Office Park项目的客户情况，结合京御项目的地块特点，我们针对如下类型企业进行了深入调查： ◆ 北京大中型企业的研发、培训等后台部门 ◆ 京外企业的华北区域总部或展示中心 ◆ 成长型中小研创企业 ◆ 项目周边企业等拟定客户群 潜在客户群调查 企业接受度调查 在所被调查的213家企业中 有15％的企业表示对该项目感兴趣并意向； 有22％的企业对该项目感兴趣，但暂无意向； 有49％的企业对该项目感觉一般； 有14％的企业对该项目不感兴趣； 另外，其中有明确意向的企业有8家。 对项目不感兴趣或一般的主要原因有两个，其一，对固安不了解，或者是不能接受，比如中关村的一些企业；其二，对Office Park产品不感兴趣，不接受。 客户群调查 数据来源：中指调查 员工对固安接受度为，不太愿意占36％，比较愿意占22％，一般的占22％，非常不满意的占14％，非常愿意的仅占6％。 员工接受度调查 另外我们也对一些企业的员工进行了调查，了解他们对固安的接受度，总体来讲，他们对固安还是能接受的。 员工对固安的接受度 数据来源：中指调查 感兴趣的原因 ◆ 项目的价格优势明显，相比市区写字楼租金有很强的竞争力。 ◆ 项目交通条件较好，京开高速可直达。 ◆ 项目自然环境好，更加贴近自然。 ◆ 区域发展潜力大，升值空间大。 ◆ 距离较远，担心员工接受度低。 位于北京之外，怕影响企业形象。 ◆ 企业注册、日常报税、报关、银行往来等不方便。 ◆ 项目距离市区和商务中心较远，影响业务交流。 担心的问题 在约15％的感兴趣，并有意向的企业当中他们的感兴趣的原因和担心的问题如下。 客户感兴趣/担心因素 企业特征 区域特征 从区域上来讲，大部分有意向的客户大都处于北京南部，距离项目较近，对项目区位有一定的了解和认知。 产业特征 从产业角度来讲，大部分有意向的客户都属于研创型的、带有小型生产的或需求小型仓库的高科技企业，其它的还有代理、加盟等行业。 规模特征 从规模来讲，大部分的有意向的客户都属于中小型企业，员工人数在30-100人左右，以及少部分的大企业后台数据或研发部门。 需求特征 层数 一般要求都在3－4层。 面积 一般