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晋凤苑楼盘定位策划报告 黄头村项目定位方案 报 告 导 示 图 导示 宏 观 市 场 城 市 认 知 地理位置 晋城，古称泽州。位于山西省东南部，东枕太行，南临中原，西望黄河，北通幽燕，区位适中，交通便捷，是山西通往中原的重要门户。素有“中原屏翰，冀南雄镇”的美誉。 城 市 认 知 交通状况 晋城交通便利，是黄土高原通向中原的重要门户。 2010年晋城到翼城阳城至翼城段竣工通车，环城高速公路也已经竣工通车，为晋城”六区联动、组团发展“的城市新格局拉开了框架。晋城距洛阳、长治飞机场均在100公里以内，距郑州新郑国际机场也仅有120公里，可充分利用高等级公路的便捷一小时通达，乘民航机场的航班抵达全国各主要城市。 城 市 认 知 经济状况 2011年，全市生产总值895亿元。同比增长13.6%。下图中说明近两年来晋城市经济发展较好，高于全国同期经济增长水平。 2012年晋城市生产总值突破1000亿元，达到1011.6亿元，同比增长11.0%。晋城步入千亿城市行列。 城 市 发 展 城 市 发 展 总体规划 新规划的中心城区为“两区四片”的组团式结构。“两区”即西城区（主城区）和东城区（金村区）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口规模2010年为52万人，到2020年为70万人。包括城区全部范围和泽州县的南村、金村、巴公、高都、北义城、大箕6个镇。片区之间以快速交通相联系、以生态绿地相隔离，形成环绕白马寺山的“六位一体、联动发展”的城市空间格局。 城 市 发 展 东城区发展 截止2020年，“两区四片”要完成建设工作中东城区（金村区）工作内容： 1.金村大道，府城街的建设。 2.加快周边环境和区域配套的建设 3，尽快完成本科大学招生，带动区域发展。 4，加快金村区行政中心的建设。 城 市 发 展 金村大道（学苑街—朝阳街）道路工程：该工程位于金村新区中部，北起朝阳街，南至学苑街，道路全长2426米，红线宽60米，横断面采用两幅路形式，该工程已于2012年6月份启动。 城 市 发 展 晋城东城区（金村区）未来区域规划良好，为现今重点发展区域，金村大道，府城街的改造正在进行中，随着东城区（金村区）的硬软设施以及东西城区交通状况的逐步完善，将弱化我司项目所处的地理位置远郊区县的概念，未来东城区房地产市场有较大发展空间。 小结 微 观 市 场 竞 品 认 知 城区项目分析 城区13年成交情况 区位 项目名称 推盘量 成交量 面积区间 主力面积 成交均价 主去化时间 东区 兰煜•龙湾 743 654 90-467 180-270 7300 2010-2013.9 　 佳润尚城 2500 2500 130-200 130,180 8300 2009-2013 　 金城兰园 500 440 169-220 169,175 9300 2010-2013 　 紫薇华庭 100 89 　 130-290 8300 2012.11-2013 　 荣裕堡 192 40 170.92，206 170.92 16000-20000 　 　 玉龙湾公馆 700 700 　 　 　 2012年已交付 西区 汇邦•现代城 1700 1640 79,130 79，89，130 7000 2010-2013 南区 夏威夷 400 372 89,123,150 89,123 7100 2012.11-2013，9 　 白水印象 1700 1700 90-200 120 5500 2013.1-2013.9 　 鼎秀华城 400 250 80-142 110 5500 2013.6 　 皇城新区 836 427 120-600 120-200 7000 　 北区 德源新城 500 330 121-198 121,129,143,159 　 2012.8-2013.10 共计 　 10271 9142 　 　 　7256元/平米 　 竞 品 认 知 城区项目分析 城区内部分房产项目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，区域总去化率超过89%。 1、成交单价： 区域内项目整体成交均价7256元/㎡，其中多层成交均价7900元/平，小高层均价7600元/平，高层均价7300元/平。 2、成交户型： 从上图中可以看出，13开盘的楼盘，如夏威夷，白水印象，鼎秀华城户型都为紧凑型中小户型（ 85-130平米），其户型包括85-100的两居，110-130的三居，去化率高达90%, 是区域内的畅销户型。 3、建筑形式： 区域内经济型多层和小高层、中高档高层住宅是区域内较受欢迎的产品类型，小高层与高层价格差距并不大。 竞 品 认 知 城区项目分析 兰亭书院 兰亭书院 德源新城 金