江苏证大国际城三期推盘及案名建议-27PPT.ppt

NP报媒、MG杂志媒体 RD电台、CF电视广告 POP户外广告 销售道具 SP活动、DS拜访、各种展会 售楼处与样板房 客户/ 证大国际城三期推盘及案名建议 前言 鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。 客户名称 市场提点 推广方式 核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显 推案方式 多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点 销售方式 低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度，注重销控手段 价格制定 价格走势相对平稳，全年价格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强 海门的推盘印象 基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。 三期项目现状 小高层，240套左右房源，3万平米左右 花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右 三期产品应该如何推盘？ 区域市场不成熟，小高层产品需要激活 类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度 海门市场借鉴 以满庭芳的高举高打，带动三期产品 满庭芳房源较多 洋房类产品先期入市，试探小高层市场 推盘思路 总体营销策略 强势蓄水原则——欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。 产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。 在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确 因此，我们的销售策略： 市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫 连环式共进—满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化 推案原则： ——利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进利润最大化 ——市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 ——产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果 我们的推案策略： 一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期) 二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期) 三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期) 四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4期) 推案策略 3.1 3.2 3.3 3.4 机动 五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售 备注：以上销售率为保守估计，1#在7月份进行蓄水,具体的推出时间按照销售情况而定。 30351 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 全面总销额 22400 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 全年实际销售额 360套 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 全年推案套数 64100 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 全年推案面积 18805 　 　 　 6960 　 　 　 　 7425 4420 总销售额 13163.5 　 　 　 4872 　 　 　 　 5198 3094 实际销售额 70% 　 　 　 50% 　 　 　 　 50% 　 　 80% 销售率 5530.88 　 　 　 5800 　 　 　 　 5500 　 　 5200 均价 　 　 　 　 节奏性强销，顶三期价格 节奏性强销 目的 　 　 　 持续期 期段 　 　 　 　 D区+A区剩余临水 　 　 　 　 C区右+A部分临水 　 　 C区左 房源 34000 　 　 　 12000 　 　 　 　 13500 　 　 8500 推案面积 136套 　 　 　 推48套 　 　 　 　 推54套 　 　 推34套 满庭芳销售节点 11546 3796 4520 3230 　 　 　 　 　 　 总销售额 9236.8 3037 3616 2584 　 　 　 　 　 　 实际销售额 80