估价方法-逢甲大学土地管理学系.PDF

逢甲大學不動產經紀人證照班 第一章 估價方法 不動產估價的三大基本方法，即比較法、成本法及收益法。 依不動產估價技術規則，不動產估價方法規定如下： 壹 比較法 貳 成本法 一 成本法 －－應用於建築改良物 二 土地開發分析－－應用於土地 參 收益法 一 直接資本化法 （一）土地殘餘法 （二）建物殘餘法 二 折現現金流量分析 第一節 比較法 壹 意義 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標 的價格之方法。依比較法所求得之價格為比較價格。 ※比較法係建立在「替代原則」的理論基礎上。 問題研究：以比較法估算不動產價格時，其有四個修正調整順序，分別為情況調 整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整，請問這四個順序可否認任意 調整？ 1 逢甲大學不動產經紀人證照班 貳 名詞定義 名詞定義如下： 一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響 價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部 分所作之調整。 習題：設某甲將其所有不動產出售與親弟，成交價格為1000 萬元，而一般認為這價格 比正常市價便宜二成，依情況調整，其正常市價是多少萬元？（91 年估價師特） 提示： 1000 萬元 × 120% ＝ 1200 萬元 2 逢甲大學不動產經紀人證照班 比較標的價格 × 正常情況價格比 / 實際交易價格比 ＝ 正常市價 1000 萬元 × 100 / 80 ＝ 1250 萬元 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之 差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較 標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 習題：比較標的成交金額：1000 萬元，比較標的成交日期：98 年 1 月，勘估標的之價 格日期：99 年 10 月，請估算比較標的經價格日期調整後之價格。 年 / 月 房屋價格指數（% ） 98 年1 月 103 98 年2 月 101 98 年3 月 102 98 年4 月 102 98 年5 月 103 98 年6 月 103 98 年7 月 103 99 年10 月 104 99 年 11 月 104 99 年 12 月 105 3 逢甲大學不動產經紀人證照班 提示： 比較標的成交金額：1000 萬元 比較標的之價格日期：98 年 1 月 勘估標的之價格日期：99 年 10 月，查表得知，房屋價格指數為104 1000 萬元 × 104 / 103 ＝1009.7 萬元 三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時 ，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準 ，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價 格差異，逐項進行之分析及調整。 四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因 個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 五、百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因 素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格 調整之方法。 六、差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及