投诉处理策略 培训课件.pptVIP

物业管理培训课程 投诉处理策略 一、投诉内容的分类 二、投诉时常规处理程序 三、投诉的常规应对策略 四、投诉利用技巧 投诉的情况是非常复杂的，业主的投诉也未必全部都有根据和理由。但是，通过我们预料的问题，确定合适的答复方式，可以更有效地处理顾客的投诉。 投诉的问题大致有以下几大类： 第一类、对设备设施方面的投诉 第二类、对管理服务方面的投诉 第三类、对收费方面的投诉 第四类、对突发事件方面的投诉 第一类、对设备设施方面的投诉 一是用户对设备设施设计不合理或遗漏及质量感到不满。如露台飘雨，无生活阳台晾晒衣服，楼梯太陡，房屋漏水，墙体裂损，地板起鼓等（四组团锁扣、檐口开裂；2-10车道；1-11管网走向等）。 二是对设备运行质量不满意。如户内中央空调效果差、天沟漏水、供电供水设备经常出现故障等。产生投诉的原因主要基于用户所“购买”使用的物业与用户期望有差距。 用户使用物业、支付物业管理费，总是希望物业能处于最佳使用状态并感觉方便舒心，但物业在设计开发时，可能未考虑到或完全按照用户的需要来设计，设备的选型和施工质量也存在这样那样的问题，因而造成上述的种种不便和问题。 第二类、对管理服务方面的投诉 用户对物业质量的感觉来自七个方面： 安全 用户的财产和人身安全是否能得到切实保障（如：4-16-4、4-14-8户内失窃）； 一致 物业服务是否规范化、标准化，并具有可靠性（如：花园关护标准不清楚）； 态度 物业管理员礼仪礼貌端庄得体，讲话热情和蔼等（前台接待；园区人员现场表现）； 完整 物业服务项目完善齐全，能满足不同层次用户的需要. 环境 居住环境安静，人文气氛文明和谐等（噪音、宠物、乱停车）； 方便 服务时间和服务地点方便，有便利的配套服务项目，如停车场、会所、自行车棚、邮局、托儿所等； 时间 服务时间和服务时效及时快捷等（接报事上门时间，处理时效）。 当用户对这些服务质量基本要素的评估低于其期望值时，就会因不满而投诉。用户对服务质量的期望值来源于用户日常得到正常服务的感觉和来自物业管理公司的服务承诺。（例：4-8-9银杏换树事件） 当物业管理公司对某项服务“失常”时，如工作人员态度恶劣，日常运作出现小故障、信报未及时送达，维修人员未能尽快完成作业等，用户容易以投诉来倾诉自己的不满；当物业管理公司的服务承诺过高时，业主也易因期望值落差而投诉。 第三类、收费方面的投诉 主要是各种分摊费和特约维修费。如水、电、清洁、绿化、公共设备抢修等分摊费用及换灯、换锁、换门等特约维修费用。 物业管理的服务是某种意义上的商品。用户总是希望以最少的价值购买到最多最好的服务，而管理公司则希望服务成本最小化，这一矛盾集中反映在缴纳各类费用这一敏感问题上。 特别是小区居民虽然入住“商品房”，但认识还停留在“福利房”阶段，对缴纳管理费、支付维修费，总是处于能拖则拖的不情愿状态，即使很不情愿地交纳了费用，也动辄因一点小事而投诉，通常喜欢以拒交物管费的形式来达到解决投诉的目的。 第四类、对突发事件方面的投诉 因停电、停水、空调渗漏、溢水及室内被盗、车辆丢失等突然事故而造成偶然性投诉。 这类问题虽有其“偶然性”和“突发性”，但因事件本身很重大，对用户的日常工作和生活带来较大麻烦而引致强烈的投诉。 投诉事件常规处理程序 原则一 接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题； 原则二 出现投诉，一定要及时向上反映信息； 原则三 面对重大的投诉问题，第一负责人要负责亲自处理； 原则四 在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系； 原则五 在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办理，若客户的要求违背了公司的经营原则，则应寻求法律援助； 原则六 将投诉事件及时编成案例，列入岗位培训教材。 处理投诉时，应本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、用户手册为依据，实事求是地设法解决问题，消除用户的不满。 处理用户投诉，一般采取以下几种方法： 策略一 耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳用户意见 用户前来投诉，是对管理公司某些方面的服务或管理有了不满或意见，心里有怨气。此时若一味解释或反驳用户的投诉， 用户会认为管理公司不尊重其意见而加剧对立情绪，甚至产生冲突。所以管理公司要耐