[法律资料]第十四章 建设用地使用权.ppt

第十四章 建设用地使用权 [教学目的] 本章建设用地使用权制度是我国用益物权的重要内容，也是社会主义市场经济中的一个重要组成部分。通过本章的学习可以了解我国的基本土地政策，加深对不动产制度的认识。 [基本要求] 掌握建设用地使用权的概念、出让、转让、出租、抵押；理解建设用地使用权与房屋所有权的关系。 第一节 建设用地使用权概述 一、建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。 二、建设用地使用权的特点 1.建设用地使用权的客体限于国有土地。 2.建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他工作物。 3.建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得。 4.建设用地使用权具有流通性。 三、 建设用地使用权的取得与效力 一）建设用地使用权的取得 (一)基于法律行为的取得 1.建设用地使用权的设定。建设用地使用权的设定包括两种方式： 一是出让方式， 二是划拨方式。 2.建设用地使用权的让与。 建设用地使用权的让与为物权变动之一种，其转让一般应采书面形式并于登记后发生效力。法律对建设用地使用权的转让有限制性规定的，应当遵守法律的规定。 (二)基于法律行为以外的事实取得 建设用地使用权人为自然人的，在该自然人死亡时，其继承人可在剩余使用期限内依法继承该建设用地使用权。 二）建设用地使用权的效力 (一)建设用地使用权人的权利 1.对土地的占有、使用、收益权。 2.享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权。 3.将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。 4.从事必要附属行为的权利。 5.建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利。 (二)建设用地使用权人的义务 1.支付建设用地使用权出让金的义务。 2.对土地的合理使用和保护义务。 四、 建设用地使用权的消灭 一、建设用地使用权消灭的事由 (一)建设用地使用权期限届满 (二)建设用地使用权被撤销 (三)建设用地使用权被提前收回 (四)土地的灭失 二、建设用地使用权消灭的法律效果 建设用地使用权消灭事由不同，其法律效果也不尽相同。根据我国法律、法规的规定，国家无偿收回划拨的建设用地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿；国家提前收回出让建设用地使用权的，应当根据建设用地使用权人已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 五、土地使用权的分类 1．国有土地使用权 2．农村集体土地使用权 3．土地承包经营权 第二节 国有土地使用权? 一、国有土地使用权（城镇国有土地使用权）的概念 ?? 民事主体在法律允许的范围内对国有土地享有占有、使用和收益的权利。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。　　前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。 ?　《中华人民共和国土地管理法》：城市市区的土地属于国家所有。 ?2．国有土地使用权的特征 ??（1）从国有土地所有权中派生出来，是具有排他性的他物权； 土地使用权可以作为交易的对象进行出让、转让、出租。 ??（2） 国有土地使用权的客体是国家所有的土地，而不包括其它自然资源。?? （3）国有土地使用权的取得是有偿的、有期限的； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定： 　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　（一）居住用地七十年；　　（二）工业用地五十年；　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　（五）综合或者其他用地五十年。 （4）由专门法律设定的用益物权； 主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 、《中华人民共和国城市房地产管理法》等以及司法解释，如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 《中华人民共和国土地管理法》第十一条：　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。　 　　单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法