深圳安托山项目开发研判重新定位安托山定稿-66PPT.ppt

【香蜜湖圈层分析总结1】 【香蜜湖圈层分析总结2】 项目地块基本资料 区位：安托山东片区 处于香蜜湖外圈 位置：安托山六路、侨香四路交汇西北 占地：9910㎡ 总建面：约5万㎡ 容积率：约5 【区域尴尬：现状与未来的矛盾】 现状：重污染工业区、未开发区域： 南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂 西面：混凝泥土厂、安托山采石场 东面：武警用地，存在军产房住宅出售 总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重 未来：全新的规划前景 片区完善的居住及教育配套规划 侨香村大型福利房2008年6月建成，2008年底前入住 BRT2008年通车 地铁2号线预计2010年建成 山姆会员会及国投SHOPPING MALL强大的幅射效应 【 站在2008年的时点上，重新审视安托山】 周边工厂、采石场搬迁，安托山复绿工程展开 中心区、中心西区的发展带来大量置业需求，关内供求矛盾短期内无法解决 BRT开通 侨香村福利房建成即将入住 山姆会员店及SHOPPING MALL商业幅射效应 侨香村、片区内规划教育、文教设施开始建设 【 项目档次定位】 【影响户型定位的重要因素】 【户型推导研判思路】 【环香蜜湖圈层02-06年已/在/近期销售项目分析】 4、三级市场成交户型和面积综合统计 1、成交户型面积集中段分别为： 两房72-79㎡ 三房分105-117㎡、130㎡两个面积段 四房140－160㎡ 2、成交价格： 三房单价与四房平均单价基本相近 三房成交比例高，价格也比较坚挺 两房的单价明显较低，该片区2房客户对价格敏感度极高 3、二手楼与新盘售价差距较小 市面上热销的2手楼存量项目，都是近年规划建成的，位置优越，素质较高 2、未来竞争局面分析 【户型组合作方式建议】 平面组合（花园扣院） 垂直组合（复式、三错层） 【项目规划建议】 【 客户分类描述】 客户范畴：以香蜜湖外圈客户为主，以香蜜湖幅射圈为辅 中高收入白领阶层、金融证券、高科技人员 事业上升阶段，月供能力强，购房意向更实际化，期望总价适中的居家式住宅 文化层次较高，追求生活的品味与格调 企业中高级管理阶层 多为二次置业者，社会地位较高，收入稳定丰厚 追求生活质量，对居住环境、家居品味、档次要求较高 购房时注重心理感受，注重物业的形象包装与其身份是否吻合 （具较强经济实力的）个体户、中小私营企业老板 车公庙、景田片区所占比例较大， 自有资金较足，长期滚打拼搏，消费观念谨慎，购房精打细算，综合楼盘性价比 【 客户购房心态】 生活信条： 勤奋工作，舒适生活 追求放松、舒适的街区生活 购房区域： 对区位认知程度较高 具有香蜜湖情结 但未能购买香蜜湖核心圈产品 生活品味： 注重生活质量，对居住环境、家居品味及档次要求高 注重物业所带来的心理感受 【 关于形象的思考1】 闲适、香蜜湖、格调…… 他们的结合点在哪里？ 【香颂 代表什么？】 【 关于形象的思考2】 闲适、香蜜湖、格调…… 他们还有什么表现方式？ 【 形象定位】 顺理成章，案名建议： 【 生活演绎】 一种 自然、高贵、优雅、闲适 的生活即将上演…… 法式文化生活与音乐、自然晨昏的交汇，产生不同的情怀与调性 项目报告回顾 站在2008年的时点上，重新定义安托山：香蜜湖纯街区 户型推导研判：二房 三房 四房 物业定位： 香蜜湖·纯街区·自然法式生活（Block town） 形象定位： 湖岸·香颂 房地产销售流程培训课件 开发环境 区位分析 户型分析 户型定位：户型推导及验证过程 户型分解及创新建议 形象延展 香蜜湖·纯街区 报告架构 市场划分：香蜜湖三大圈层 区域尴尬：现状与未来的矛盾 区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山 新政出台：市场从激涨到观望 片区供需：仍保持供需失衡局面 品味居家 客户定位：城市核心阶层 客户心理需求：香蜜湖情结 项目档次追求：与众不同的品味感 湖岸·香颂 12% 18% 42% 20% 8% 比例 130-140㎡ 120-125㎡ 110-115㎡ 90㎡以下 70-78 ㎡ 区间 四房 三房 二房 结论 预祝地业安托山项目取得圆满成功！ - THE END - 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ销 售 训 练 流 程 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ第一部分、案前 一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三