[理学]ber_第9章抵押贷款的二级市场.ppt

第九章??????抵押贷款的二级市场 房地产抵押贷款是支撑房地产市场发展的重要条件。随着房地产抵押贷款规模的不断扩张，其风险性也越来越突出，即贷款银行的不良资产的规模和比例有可能越来越大，这无疑会对房地产市场和房地产产业的发展带来极其不确定的负面影响。因此，尽量减低个人住房抵押贷款所隐含的风险，是房地产金融发展必须解决的重要课题，而通过二级市场运作来实现上述目的，是一种非常不错的选择。也是房地产金融市场化发展的重要内容。l?房地产抵押贷款的初级市场与二级市场l?房地产抵押贷款二级市场的运作l?房地产抵押贷款二级市场的条件 第一节??房地产抵押初级市场和二级市场 房地产抵押贷款是房地产金融的重要组成，其规模大小、运行是否健康、风险程度高低等，对房地产市场和房地产业的发展都有举足轻重的作用。适当地进行市场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方更好地利用资金，提高资金使用效率，降低经营者风险，是房地产金融发展的方向。从初级市场向二级市场推进，是最自然的发展策略，对房地产业的发展具有重要的现实意义。 一、房地产抵押初级市场 1.概念 所谓房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。 2.结构 主体：借款人（抵押人、购房者） 贷款银行（抵押权人） 客体：房屋 关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同关系 3.特点 大量的借款人，少数的贷款银行； 集中的放款，长期持续的还贷； 短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。 二、房地产抵押二级市场 1.概念 房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。 2.结构 贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。 3.特点 将沉淀的财产债权转换成金融投资工具； 将银行集中承担的风险分散转移给广大的金融投资者； 将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖； 将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。 小结：一级市场与二级市场的关系 三、美国房地产抵押二级市场的发展 目前，美国的房地产抵押贷款的二级市场是全球规模最大、发展水平最高、体制建设最完善、产品最丰富、成交最活跃的市场，其发展经历了三个基本阶段： 1.萌芽阶段 美国房地产抵押二级市场的萌芽在20世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做法： 政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。 尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训，逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了更好的体制环境和市场条件。 2.发展阶段 1954—1968年美国房地产抵押二级市场发展阶段。其做法是在前阶段实验的基础上，由国会制定法案，授权联邦全国抵押协会开展相关工作： 加强联邦住宅管理局FHA和联邦退伍军人管理局VA担保或保险的抵押债权在二级市场买卖； 从事特殊支持项目的管理； 管理以前的抵押贷款，并在必要时进行清算。 经过一段时期的发展，最终取得了两个重要成果—— 使抵押贷款利息与债券利息相近； 促进了抵押贷款市场的流动性。 3.成熟阶段 1968年美国通过了《住宅和城市发展法》，使抵押二级市场法制化并趋于成熟。根据该法案，联邦全国抵押协会分为政府全国抵押协会GNMA和联邦全国抵押协会，把政府的重要作用由GNMA来行使，促进了二级市场的迅猛发展。 1970年后又通过了《紧急住宅融资法》，成立了更多的二级市场金融产品集成商，推出了更多的金融产品，逐步形成全国性的抵押二级市场。目前，住房抵押债券已发展成为仅次于美国国债的第二大债券品种。 四、房地产抵押二级市场的功能 从美国的经验和一些国家的具体实践来看，房地产抵押二级市场是以社会经济发展为存在前提。同时，房地产抵押二级市场的发展对房地产金融业务的发展和市场化具有十分重要的意义。 房地产抵押二级市场的主要功能体现为以下几个方面—— 1.满足贷款银行的需求 在房地产抵押贷款的初级市场，贷款银行是放款人、债权人、抵押权人，而在二级市场则成为债权的出卖者、资金的融通者。贷款银行将大量分散的债权转换成为大量的现金流，既降低了债权风险，又将沉淀资产盘活，提高了流动性，保证了放款的足够资金储备，增强了抵御各种风险的能力，对房地