房地产信贷的区域风险防范-中国农业银行.PDFVIP

房地产信贷的区域风险防范 李 莉 [摘要]：过去十多年，房地产信贷规模快速攀升。尽管当前房地产开发贷款和个人住房 贷款的不良率均较低，但是，目前房地产调控不放松的情况下，房地产信贷面临较大风险。 基于三个具有代表性地区的调研，发现房地产信贷存在较大差异，未来须因地制宜实行不同 的房地产信贷战略。按照“分类指导、区别对待”的原则，对优势区域出台相对稳定的房地 产信贷政策；在短期内防范存量房地产开发贷款的信用风险；长期内防范存量个人住房贷款 的信用风险；针对不同地区，调整房地产新增贷款的结构。 [关键词]：房地产信贷，风险防范，地区差异 房地产作为国民经济的支柱行业，一方面与宏观经济紧密相连，具有明显的周期性；另 一方面属于资金密集型行业，与金融体系关系密切，房地产行业的周期性波动会影响金融体 系的稳定。过去十几年，我国房地产市场快速发展，房地产信贷规模也不断攀升。然而，房 地产业的周期波动特性决定了，房地产行业处于下行周期会带来金融风险，甚至引发金融危 机。目前，我国房地产市场处于复杂的宏观调控期，尽管当前房地产贷款的不良率较低，但 是2012年在房地产调控不放松的情况下，房价回调预期愈加增强，未来房地产信贷面临较 大的风险。 一、我国房地产信贷发展及其现状 目前，银行信贷仍然是我国房地产开发和个人购房融资的主要渠道，现行房地产信贷业 务包括委托性信贷和自营性房地产信贷。委托性房地产信贷业务起步较早，主要受公积金管 理中心的委托，向购房者发放政策性住房贷款。自营性房地产信贷包括房地产企业开发贷款 和个人按揭贷款，发展进程与我国房地产市场的发展大体一致，1988年首次住房体制改革 会议召开后，住房制度改革全面起步，1991年，中国建设银行和工商银行相继开始办理房 地产信贷业务，各项关于房地产信贷的政策也纷纷出台。1998年停止住房实物分配后，以 发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》为标志，房地产信贷开始进入 初步发展阶段，当年个人住房贷款增加324亿元。1999年将首付比例由30%降至20%，贷 款最长期限由20年延长至30年，贷款利率下浮10%，当年个人住房贷款增加了858亿元， 2000年增加了1952亿元。 以2003年确定房地产行业成为我国经济的支柱产业为标志，房地产信贷进入快速发展 阶段。随后房地产价格快速上涨，国务院及相关部委出台了一系列调控房地产市场以稳定房 1 价的规定，但是并没有阻碍房地产信贷快速增长的步伐，自营性房地产信贷从1998年的0.24 亿元，增加到2008年底的5.3亿元，增长了21倍，年均增速为36.3%。尽管2008年国际 金融危机爆发后，房地产市场暂时的低迷使得房地产信贷经历了短暂的调整，但是，2009 年4万亿刺激计划和9.6万亿天量信贷投放，使房地产成为受益行业之一，房地产信贷也开 始新一轮的增长，2009年房地产开发贷款和个人按揭贷款余额分别同比增长29.4%和52.0%。 随着2010年新一轮房地产调控政策启动和2011年货币政策稳中趋紧，房地产新增信贷规模 有所减少。2010年第二季度以来，房地产贷款余额同比增速持续下降，由2010年一季度末 的44.5%下降到2011年三季度末的14.6%。鉴于我国经济经历了过去30多年的高速增长之 后，目前潜在经济增速已经进入下降周期，房地产信贷风险会日益暴露，因此，未来房地产 信贷增量逐渐减少的趋势基本确立。 二、房地产信贷的地区差异 我国经济发展和房地产市场的发展存在区域差异，因此房地产信贷在这些区域之间也存 在不同，不同地区的房地产信贷各具特点。根据近期对上海、浙江、陕西等地房地产市场和 房地产信贷的调研，发现这三个具有代表性的地区的房地产信贷存在较大差异。 第一类是经济相对发达的一线城市，以上海为代表。房地产市场发展比较快，房地产开 发投资在当地固定资产投资中所占比重较高，一般高于全国平均水平。2011年前11个月， 北京和上海房地产开发投资在城镇固定资产投资中的占比分别为56.5%和47.1%，远高于全 国20.6%的平均占比。在这些地区，房地产开发贷款规模较高，2010年底，上海和北京房 地产业贷款余额分别为4546亿元和4475.8亿元，在当地主要金融机构贷款余额中占比分别 为13.3%和12.3%。根据我们对几个地区的商业银行的调研，发现在房地产贷款中，房