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市场营销策略分析 ——华润置地 马嫚丽 摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。资源的整合、国家各种政策法规的相继出台，使房地产行业逐渐趋于成熟。特别是在国家新政限购令出台的市场环境中，房地产开发商必须审时度势、占领先机，以求在激烈的竞争中站稳脚跟。本文将以华润置地武汉凤凰城为例，来对国内目前房地产销售当中运用到的市场营销策略进行简单的分析，针对房地产企业现存状况，系统地提出了适合我国房地产企业发展的营销策略，包括品牌发展战略，提升企业的竞争能力；房地产企业集中一点营销策略，促进企业的创新；加强营销队伍管理，提高队伍素质；运用口碑营销，提高品牌形象；注重“绿色”营销，实现企业经营目标；房地产网络营销，促进企业全方位的服务；提高服务意识，增强企业信誉。以至于能够有助于提高房地产企业的竞争力，有利于消费者需求的满足，有利于房地产产业和国民经济的发展。为我国房地产企业在营销方面提出一定的帮助性的建议。因此，从某种意义上说，房地产营销战略是关系房地产企业经营成败的关键，为了保证房地产业健康快速的发展，对房地产营销战略进行研究显得尤为重要。 关键词：口碑营销，品牌形象，服务意识，网络营销 目录 一、引言： 2 二、房地产营销策略的方法 3 1.企业直接销售策略。 3 3.网络销售策略。 4 三、以华润置地为例浅分析营销策略的应用 4 （一）华润置地总的营销策略 4 1、增值服务：深度挖掘品质需求 5 2、增值服务的核心：全面解决功能化需求 5 3、增值服务的前提：不同服务，不同需求 6 4、收纳空间的增值服务 6 （二）、“武汉凤凰城” 6 1.产品策略分析 6 2.价格策略分析 7 3.促销策略分析 9 四、华润凤凰城的主要销售方案 10 1.推广策略 10 2.客户积累策略 10 3.媒体组合 11 4.活动促销 11 五、房地产营销策略创新的探讨 11 1.在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。 12 2.房地产营销策略的创新 12 1.品牌营销 12 2.人文营销 13 六、结语 15 参考文献： 16 　 一、引言： 对于房地产业的市场营销策略分析，不同于普通商品那样，房地产业的销售具有其自身的特殊性。首先，住宅从生产到销售结束周期长，资金投入量大且资产流动性差，也就是说，房地产销售是需要投入大量的时间，资金，和人员。这就使得房地产业的销售策略要讲究其长久的可能性和有效性，借此，本文将以华润置地在武汉开发的凤凰城为例，来对房地产营销策略进行简单的分析，进而能对市场营销的策略有些大致的了解。由菲利普.科特勒的市场概念，众多企业注意到营销策略和营销管理的重要性【1】。市场营销策略主要是以市场组合的合理制定来决定的，市场营销组合的选择搭配是否成功直接促进和阻碍企业的生存与发展，而影响市场营销组合的因素主要包括产品、价格 、分销、促销，对在企业营销活动这些可控因素进行选择、搭配、优化组合等综合运用。而华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。　华润是一家极为注重细节的企业，照华润的话说就是，“看得到看不到的成本，我们明显比别人高”，产品成本和精力的巨大投入，很多时候达到了不可思议的地步。华润在外界看不见的地方投入同样不可忽视，就拿销售环节来说，为了确保置业服务的高品质，华润坚持培养和建立自己的销售队伍。华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、变形家具到人性化收纳设计的增值服务。对于股东和投资者而言，持有物业可为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益，帮助企业有效抵抗市场风险，从而有条件加健康、持续地发展，因此也能给股东和投资者带来更多华润置地进一步挖掘地产价值链的潜力，整合旗下优高雅、华润建筑、励致家私等建筑装修业务的专业能力，发展相应的增值服务战略，针对不同客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，为客户提供包括室内设计、装修施工、机电改造、家具定制、配饰选择等家居整合解决方案，给客户一个高品质的“成品入住家”。针对目前客户选择毛坯或精装产品面临的问题：自助装修费心费力、专业装修公司按部就班、精装修产品千篇一律等，华润置地推出家居增值服务，在对客户多年调研的基础上，提出了增值服务的核心即全面解决客户的功能化需求，让装修设计最大限度地满足生活于其中的每个家庭成员的行为习惯，并做适度引领的需求设计。家居增值服务的前提是研究不同客户的生活方式，根据初次置业者、改善型置业者、多次置业者和高端置业者的差异化特点，以各异的装修产品解决不同客户的需求细节。此外，形成特定客户类型的规模化装修服务，在保证居住品质的同时，