房地产价格分析论文.docVIP

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章 影响XX市商品房定价的因素分析 1.1一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98.8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，政策上限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房经济有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈（1+0.013）7100/96=5700元/平方 6790（1+0.013）7100/127.5=5829元/平方米 65001（+0.013）7100/122.5=5808元/平方米 （5700+5829+5808）/3=5779元/平方米 取定崇翔国际的价格为5700元/平方米 在充分进行市场调查的基础上得出崇翔国际的价格，将市场比较法中应注意的问题都用了改进的办法。 第四章 研究结论与展望 4.1．研究结论 产品定价是一个古老而永恒、见仁见智的问题，如何确定一个精准的定价方法对一个企业而言是至关重要的，因为市场经济要求企业对价格作出灵活、科学和快捷的反映。房地产又是一类具有独特特性的特殊商品，因而房地产的定价更是一个棘手的问题，市场学及经济学中有关定价的理论如何有机地运用到房地产开发中去是一个有难度但实效性很强的问题，我国的房地产市场正走向健康持续的发展，且发展势头越来越迅猛，房地产项目尤其是同一供求圈内的房地产项目的竞争日趋白热化，竞争的焦点集中在价格方面，通过对崇翔国际价格的制定，我们比较分析了其他楼盘的定价过程，得出市场比较法在商品房价格指定的过程中占有绝对优势。 在对XX市商品住宅定价的过程中，我们采用的是比较普遍的市场比较法，在对市场比较法的应用中得出如下结论： （1）论文以XX市崇翔国际为研究对象，从市场分析入手，通过大量定性理论研究，确定了商品房定价所用的方法。 （2）运用所学的理论和方法，结合实际，进行反复探讨和论证，确定了适合大多数商品房定价的市场比较法，并对测算过程做了详尽的说明和解释，降低盲目的“拍脑袋”作出决策的风险。 （3）针对目前扬房指数的缺陷，本文在收集西区高层2007年4月至2008年四月高层价格的基础上，用环比计算出高层商品房价格的平均上升幅度，使求得的价格比较精确。 4.2．展望 （1）由于市场比较法需要大量的交易案例，建立数据库供评估使用迫在眉睫。 （2）用市场比较法进行交易日期修正时，每年房价上升的指数成为不可忽略的因素。为确保所得价格的准确性，应在充分调查的基础上建立模型定出比较有权威的数据。 总之，运用科学的数学方法，采用科学的理念，是消除比较法估价中主观带来偏差的重要保证，随着市场比较法在商品房定价中地位的提高，上述问题一定会得到很好的解决。 参考文献： [1]高蓉.房地产估价中市场比较法的研究.武汉理工大学：中国优秀博硕士学位论文全文数据库，2005,10, [2]刘青宪.提高市场比较法评估精度应注意的几个问题.甘肃工业职业技术学院,2005,1, [3]陈黎娜.大型房地产项目定价理论与方法研究.武汉理工大学：中国优秀博硕士学位论文全文数据库，2005,11, [4]俞晋方.商品住宅价格策略的研究.武汉理工大学：中国优秀博硕士学位论文全文数据库，2005,11, [5]涂平.武汉市商品住宅定价研究.华中科技大学:中国优秀博硕士学位论文全文数据库， 2005,10, [6]王磊.济南市房地产开发公司卧龙花园商品房定价策略研究.西安理工大学: 中国优秀博硕士学位论文全文数据库，2005,2， [7]杨永.浅议房地产定价.大众科技2005,12， [8]柴强.房地产估价（修订版第五版）2005,3, [9]邵军.浅谈商品住宅的定价问题.中国房地产，2000,237(9),35, [10]白暴力.《价值与价格理论》，中国经济出版社，1991.1, [11]周强.中国房地产实务操作全书.北京,中国政法大学出版社,1993, [12]毕宝德.最新房地产投资与估价运作手册.上海,中国发展出版社,1993 目　录 第一章 影响XX市商品房定价的因素分析 1 1.1一般性因素 1 1.1.1 供求分析 1 1.1.2 直接开发成本 1 1.1.3 宏观政策环境 1 1.1.4 城市化进程 2 1.2．其他