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2013年6月杭州土地市场研究报告 来源： 透明售房市场研究院 核心提要： 虽较上月下降47% ?但杭州市区卖地仍高达95.8亿 主城区成交67亿? 萧山卖地29亿超前5月总和 宅地平均溢价率11%创今年最低? 市场热度回落 热点板块：钱江新城集中放量? 南星地价创新高 大鳄牢牢控制宅地市场? 滨江大举进驻萧山 附:2013年6月杭州市区土地成交详表 重要结论： 在5月成交量、价双双登顶之后，6月杭州土地市场热度回落，地价总体保持 平稳。钱江新城放量推出5宗宝地，由万科、中海、金隅等分食。大鳄依然牢牢占据土地市场的主要份额，滨江房产23.8亿大举进驻萧山。随着2013年上半 年拿地潮的持续推进，不少房企已完成补仓任务，土地供需趋于平衡，市场有望进一步回归理性。 6月杭州土地市场热度与5月相比有明显回落，不过与去年同期相比，成交量依然维持在高位；地价水平总体保持稳定。 2013年1-6月，杭州市区共成交土地112宗，总面积417.8公顷，总可建面积1105.7万方，成交总额595.8亿元，这一数字已逼近杭州市区去年全年卖地额。2012年杭州市区全年土地成交总额611.3亿元，2013年上半年与之相差仅15.5亿元。 杭州市区卖地95.8亿? 较上月下降47% 据透明售房市场研究院统计，杭州市区（含余杭、萧山）2013年6月共成交土地17宗，总面积45.8公顷，总可建面积122.4万方，总成交额95.8亿元。 2013年5月杭州市区土地成交量创下自2010年以来单月成交量新高，6月与之相比有明显回落，成交面积下降63%，成交额下降47%。 主城区成交67亿? 萧山卖地29亿超前5月总和 2013年6月杭州主城区共成交土地9宗，总面积17.6公顷，总可建面积55.9万方，总成交额67.0亿元，占比69%。 萧山区6月土地成交放量，共成交土地7宗，总面积28.1公顷，总可建面积66.5万方，总成交额28.7亿元，占比30%。这一成交额甚至大幅超过了萧 山区今年前5月的土地成交总额18.5亿元。其中，滨江房产拿下的位于钱江世纪城和闻堰的两宗宅地贡献了23.8亿元的土地出让金，占比高达83%。 余杭区6月仅成交1宗土地，成交额占比1%。 宅地平均溢价率11%创今年最低? 市场热度回落 6月，宅地成交额在总成交额中的占比较5月有所回落。2013年6月，杭州市区共成交宅地6宗，总面积21.4公顷，总可建面积57.0万方，总成交额65.3亿元，占比68%，而5月这一数值高达79%；商地成交11宗，成交额30.5亿元，占比32%。 6月，杭州市区宅地的平均溢价率为10.45%，创2013年最低。这一方面与本月出让的地块价高质优，拿地门槛较高有关；另一方面也反映了供需关系的转变和土地市场热度的回落。 热点板块：钱江新城集中放量? 南星地价创新高 2013年6月，杭州市区土地成交的热点区域集中在钱江新城板块，本月共推出5宗地块，三宅两商，分别位于三堡单元和南星单元，总出让面积8.2公顷，总体量30.1万方，总成交额51.9亿元。 2013年6月钱江新城板块土地成交情况表 五宗地块的出让结果遭遇冰火两重天：三堡地块遇冷，宅地被万科、中海分食，楼面价约1.8万/平，较2012年10月成交的中海三堡地块下降3成多；南星 地块遭遇金隅、滨江、重庆宝嘉、欣盛、融创、杭州城建、中化方兴等多家大鳄热抢，成交楼面价25803元/平米，创区域新高。 三堡地块卫星图 三堡地块遇冷的主要原因如下： 1、商业所占比例较高。根据挂牌出让文件，万科地块“商业建筑面积的比例不小于总建筑量的20%”；中海地块“商业建筑面积的比例占总建筑量28%”，并且“商业商务建筑标准层面积不得小于600平方米，不得设置公寓式酒店和公寓式办公建筑功能，主体功能不得采用别墅式设计”。 2、非一线江景，被商业地块遮挡。万科、中海两地块的限高均为120米。万科40号地块东南有43号商业地块（限高 60米），南有钱江金融城（限高100米左右，规划有200米超高层酒店，目前规划仍在调整中），受遮挡影响明显；中海41号地块距离江面更远，东南为规 划小学和幼儿园，南侧为万科地块，同样受遮挡。 3、体量较小。万科地块体量7.7万方，中海地块体量6.8万方，除去商业部分，住宅体量分别为6.1万方和4.9万方，难成规模效益。 4、容积率高，超高层建设成本高。万科地块容积率为3.5，中海地块4.5，限高均为120米，超高层建筑成本较高。 5、受金融业银根紧缩影响。自本周一（6月24日）开始的金融市场大幅下行重创房地产业，央行“不救市”态度引发市场对信贷业务的担忧。 6、上半年拿地潮释放了一部分土地需求。2013年上半年，不少房企已实现“饥饿补仓”，拿地需求被释放。 7、宏观政策鼓励刚需盘，豪宅项目恐仍受打压。新国