[法律资料]建构我国物业税制度的思考.doc

建构我国物业税制度的思考 　　内容摘要：税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法才能征税，而且一税一法。因此，我国的物业税应该完善实体规定和程序规定，以保障纳税人权利。 　　关键词：物业税;实体;程序 　　税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法才能征税，而且一税一法。因此，我国在物业税试点过程中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题，就目前而言，先试点是大势所趋，但在试点过程中必须尽快研究立法问题，力争在全国推广之前完成立法程序。 　　一、物业税立法的实体构建 　　1.物业税的纳税人 　　从理论上说，物业税的纳税人应该是财产的所有人。但是，我国的居民不享有土地所有权，同时，我国目前的房屋产权不清，许多房产只有使用权而无所有权，这给物业税的征收带来困难[1]。根据我国目前的实际情况，物业税的纳税人应该是我国境内国有土地使用权的拥有者及房产的所有者或实际占用者(或承租人)，包括自然人和法人。主要分为我国单位和个人在我国境内拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况;外国企业和个人在我国拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况;我国单位和个人在国外拥有土地所有权(使用权)及建筑物所有权的情况。对于后两种情况，为了避免重复征税，应比照所得税采取税收抵免方法，如果是自然人则比照个人所得税的居民概念判断，如果是法人则以总机构所在地判断。 　　2.物业税的征税对象 　　物业税的征税对象应确定为中华人民共和国境内所有的房地产，既包括经营性房地产，也包括非经营性房地产;既包括城市范围内的房地产，也包括农村的房地产。从我国的实际情况看，由于我国税制不完善、相关制度不健全，不具备土地、房屋分别课税的条件，采取对没有地上建筑物的地产和有地上建筑物的房地产设置单一税种、征收统一的物业税，不仅操作上更具可行性，而且征收成本也较房地分别征收要低，符合税收的效率原则，是适合我国国情的现实选择。 　　3.物业税的计税依据 　　物业税的计税依据应确定为房地产的市场评估价值，实行从价计征。确定这一计税依据主要有以下几个方面的原因。其一，我国不适宜采用租金收入作为物业税的计税依据。从国外开征物业税的实践来看，物业税的计税依据主要采用应税房地产的评估价值或租金。虽然近年来我国房地产租赁市场发展迅速，但相关法规与制度的不健全导致隐性租赁大量存在，如以租金作为计税依据，税收征管的难度较大，势必导致税收的流失。现行房产税采用的计税依据之一就是租金收入，监管制度的不力造成大量避税、逃税行为。其二，市场评估价值能全面地反映房地产作为经济资源的价值，能比较客观地反映房产的价值和纳税人的承受能力。市场价值不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房屋的时间价值。同时，房地产市场价值是由多种因素决定的，包括房地产的用途、位置、所处环境等，这些因素都可以在市场价值中得以体现。以市场评估价值作为计税标准，更具科学性和公平性。其三，以市场价值作为计税依据有利于增强税收的弹性，即税收收入随房地产市场价值的增长而相应增长[2]。因为房地产具有保值、增值性，从长期看，房地产的市场价值是逐渐上升的。另外，由于房地产周边公共基础设施的完善有利于增加其市场价值，从这个角度看，以评估价值作为计税依据还有助于增强政府加强基础设施建设、改善投资环境的积极性 　　4.物业税的税率 　　物业税税率的选择是一个敏感、复杂的问题，税率的确定必须综合考虑多方面的因素。考虑到税收中性原则的要求，采用累进税率可能对置业及房地产市场发展产生限制作用。而且，我国目前的税收征管水平较低，采用累进税率可能有操作上的难度，现阶段物业税适宜选择比例税率，贫富差距的调节可以通过在税收减免政策中设置不同的免征额加以弥补。此外，考虑到我国不同地区经济发展的不平衡状态，应该选择幅度比例税率。由有立法权的中央政府确定税率幅度，各地依据本地社会经济发展的水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府年度预算等因素确定本地适用税率。这样，既能保证税制的统一性，使中央政府有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况，使制度更具操作性。从政府组织财政收入的角度考虑和纳税人的负担能力角度考虑，适当的税率应该是在多方面考虑的基础上找到一个能兼顾各方利益的点。税率的具体确定，需要专门机构在进行大量社会调研的基础上，运用专业技术和方法进行科学测算才能最后完成：区分开征前已购房产和新购房产，采“老房老办法、新房新办法”;按已购住房所实际缴纳的税负水平，抵缴应纳物业税，全部抵缴完后，按物业税制度规定，开始缴纳物业税;充分调查，以事实为依据确定具体计税依据。立法之前应进行充分的房源调查，在严密的调研基础之上才能最终确定起征点与税率。物业税的征收可按“中央作决策，立法在省一级，征收和