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第一章 市场调查研究与分析 紧扣市场脉搏、顺势而出！ 西安市房地产市场综述评析 城市地位 西安是一座历史文化悠久的城市，是我国六大古都之一，下辖八区六县，全市行政区域总面积9983平方公里，其中市区面积约227平方公里，中心市区面积（三环以内）158.8平方公里,全市总人口约690万人。 西安是一座商贸活跃、经济繁荣、城市建设日新月异、正在迅速腾飞的区域中心城市。伴随着国家西部大开发战略的实施，西北五省桥头堡的战略地位，使西安成为我国西北地区最重要的现代化国际都市，房地产市场亦具有显著的辐射性。 宏观经济 国民经济 2004年一季度，西安国内生产总值213.51亿元，同比增长11.2%，其中第一产业增加6.66亿元，同比增长4%，第二产业增加值101.19亿元，同比增长14.8%，第三产业完成增加值105.66亿元，同比增长8.4%。 固定资产投资与社会消费 2004年一季度，全市完成固定资产投资47.57亿元，同比增长84.21%。其中基本建设完成投资20.43亿元，同比增长80.79%；更新改造建设8.93亿元，同比增长262.18%；房地产开发完成投资15.35亿元，同比增长40.9%，其它投资2.86亿元，同比增长73.99%。 西安市社会消费品零售总额130.24亿元，同比增长13.43%。 物价与人民生活 2004年一季度，西安市居民消费价格指数比2000年为101.6%； 消费品价格指数为100.9%，其中食品类为109.7%，衣着类为102.4%， 医疗保健和个人用品类为91.9%，娱乐、教育、文化用品类为99.9%， 居住类为107.1%，商品零售物价总指数为102.7%。 至2004年一季度，全市在岗职工平均工资3318元，同比增长12.82%，城市居民人均可支配收入2457.38元，同比增长10.8%，城市居民人均消费支出1824.61元，同比增长7.5%。 财政金融 至2004年一季度，西安市地方财政收入为21.78亿元，同比增长35.8%，地方财政支出14.28亿元，同比增长21.9%。期末金融机构存款余额2749.39亿元，较年初增长3.16%。其中城乡居民储蓄存款总额1285.38亿元，较年初增长6.25%，期末金融机构贷款余额959.27亿元，同比增长1.66%。 房地产市场发展轨迹 西安市房地产市场起步于1992年，且经过了长达7年的初始发展阶段。在本阶段，综合水平低，产品设计较为原始和落后。 自1998年起，在西部大开发政策倾斜和住房货币化政策深度实施两大宏观利好因素的刺激下，市场开始呈现加速发展的局面，进入房地产开发的资金量较之前明显增加，至2000年前，西安市房地产市场一直处于这一加速发展阶段。 经过几年的摸索和积累，西安市房地产市场2000年开始全面发力，市场呈现出前所未有的生机和活力，开发量和销售量均快速增长，总体开发水平迅速提高，专业化分工现象日益明显，产品规划设计和营销策划水平发生质的飞跃，与北京、上海、深圳等经济发达城市比较，西安算是经历了“创新地产”、“郊居地产”、“智能地产”、“网络地产”、“教育地产”、“生态地产”、“人文地产”激烈角逐后的后起之秀，但与之相比仍存在观念意识上的差距。西安房地产市场也自此完全迈进买方时代。 2002年西安提前迎来了房地产大盘时代，在“紫薇田园都市”成功入市之后，占地上千亩的大盘已纷纷上马，且呈现东南西北四面开花的崭新格局。 供求分析 据西安市土地房管局统计，2003年西安市商品成交面积为325万㎡，占当年施工面积的22%。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡㎡㎡ 城南区域市场综合分析 市场概况 本项目所在地隶属西安市雁塔区，为西安市房地产市场传统意义上的城南板块。城南板块一直是西安市民的居家首选区域、开发企业争夺重地、开发量、成交量均稳居全市各板块之首，同时该板块内开发用地成本也在全市各大板块中位居前列，因售价基数较高，投资升值空间亦相对较小。 供求分析 城南板块房地产市场的发展与西安市基本同步。区内基础设施成熟完善，文化教育气息和生活气息浓厚，明德门片区已形成西安市最大的居住生活区，区内无房地产项目（尖端产品除外）始终处于供求两旺的状态。 受可开发土地资源的局限，区内上规模新项目的开发现主要分布于电视塔以西、丈八路以南、西万路以西区域，其均已被各类型开发商在丈八路和绕城高速未建成通车之前圈定，因此土地成本相对较低，如开发商对利润抱平常心态，保持性价比优势，预计未来2-3年内，项目所在区域市场仍将保持供求两旺的良好势头。 产品特征 均具较大规模，且以纯住宅为主。 为降低开发风险，加速资金回笼，以多