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绿城房产2006——2010年年报分析报告 学校 大连理工大学 班级 土管 0801 姓名 吕航 学号 200851190 1 公司概况 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市，绿城为其全资子公司。 　　历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。自2005年10月首次介入杭州江干区“城中村”改造暨安置房代建以来，绿城所承担的全国保障房项目总规模570万平方米，这些项目都比照绿城成熟产品系列标准来建设。 2010年集团连同其联营公司及共同控制实体（「绿城集团」）有85个在售项目，共取得总销售金额约人民币542亿元，比2009年增长6%；其中归属于集团权益为人民币342亿元，项目整体销售率达到71%。卓越的产品质量继续支撑销售价格，物业销售均价由2009年的每平方米人民币14,684元，上升至2010年的每平方米人民币19,403元，增幅达32%。其中公寓销售均价为每平方米人民币17,885元，别墅销售均价为每平方米人民币23,903元。 由中国房地产TOP 10研究组发布的2010年中国房地产品牌价值研究成果显示，绿城以人民币80亿元的品牌价值位居全国第二，品牌价值年复合增长率42.61%，绿城品牌溢价范围在每平方米人民币2,500元到4,000元。连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。 绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。 2 股本分析 人民币（千元） 2006 2007 2008 2009 2010 股本 138690 157395 157395 166605 166243 股份溢价 2800030 5731008 5731008 6275035 6291728 特别储蓄 551 678 678 678 453909 法定储蓄 147941 255045 279916 265234 339060 保留溢利 1287663 1613892 1691023 2310915 3558465 小计 4373773 8107468 8209470 9604146少数股东权益 364861 1379034 2071856 2844430 4253177 总计 4738634 948650212448576 以上图数据显示，在2006年——2010年，5年内绿城房产的股本呈稳定渐增的趋势，但增幅不大；少数股东权益呈线性增长，说明近5年绿城旗下子公司发展健康良好；而总额的大幅增长，尤其是08至10年，增长快速，说明绿城的发展方向与方法的正确。 3 偿债能力分析 　 2006 2007 2008 2009 2010 流动比率 2.22 2.17 1.72 1.50 1.33 速动比率 0.72 0.56 0.35 0.53 0.43 现金比率 0.43 0.21 0.07 0.20 0.14 资产负债率 0.73 0.71 0.76 0.84 0.88 能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析绿城的偿债能力。 1）在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标。一般而言，该指标应保持在2:1的水平。近年来该指标呈稳定下降变动趋势,至201