物业管理运行方案(王兴章).doc

物业公司服务管理运行方案 根据“铁军新苑”居住小区设计特点，贯彻“以人为本，业主至上”的服务理念，能使业主、住户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“铁军新苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的生活环境，提升生活品质，现拟定小区物业服务、管理、运行方案： 一、人员组成 经理：1人 经理助理：1人 文员：1人 财务收款员：1人（负责小区所有水费、物业费） 水费抄表员：1人（兼仓库管理员、水电维修） 园林绿化管理员：1人 （以上人员负责小区所有服务管理工作） 门卫值班人员：3人（每班两人，12小时，三班倒，24小时值班） 保洁员：2人（负责清扫道路、楼道，收集、运送垃圾） 二、工作流程 建立值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务保修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并作好回访记录。 定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理意见及时整改。 建立落实保修承诺制，做到件件落实有回音。 物业档案，设备、设施档案、资料保存完好齐全。 共用设备管理：保证设备完好，定期保养，及时排除存在的安全隐患。消防系统：设备设施齐全，完好无损，可随时启用，保持疏散通道通畅，道路无积水，车库、设备房无积水浸泡现象存在。保证共用配套设施完好，道路、楼道照明完好无损，道路畅通、路面平坦。 安保车辆管理：24小时值班巡逻，做到文明执勤、言语规范、坚守岗位、履行职责。车辆出入有序，对出入车辆进行如实详细登记。 环境卫生：做到定人、定地点、定时间、定任务。环卫设施完备，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，定期进行卫生清查，保持清洁、无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏干净无灰尘，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 绿化管理：绿地无改变使用用途，无破坏、践踏、占用现象，花草树木修剪整齐美观，无害虫，无折损，绿地内无纸屑、烟头、石块等废弃物。 在小区设立宣传橱窗，宣传党的方针、政策、实时政治，公布小区管理规定等，创造一个和谐、文明、舒适、安全的生活居住环境。 各类岗位职责： 物业经理岗位职责： 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成公司下达的年度管理目标。 制定年度、月度工作计划并组织实施接受公司和上级部门的指导、监督。 负责检查、监督各项制度的落实。 合理调配人员，协调各岗位的分工合作，责任到个人，同时关心员工生活，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。 协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。 协调本部门和物业管理有关部门的关系，便于开展工作。认真完成公司领导安排的其它工作任务。 热情接待业主，对业主提出的问题及时给予答复，能解决的问题要及时解决，不能解决的要及时说明原因，并作好记录。 经理助理岗位职责 协助经理完成、落实本部门的工作计划和上级交给的各项任务。 以身作则，调动一切积极因素，保质、保量地完成各项工作。 当经理不在时，代理经理进行一切事务性工作，有权向经理提出合理化的建议。 热情接待业主，及时处理业主对物业管理工作的投诉，对业主提出的问题及时给予答复并作好记录。 有权安排下述员工的各项工作，检查、监督范围内的道路、绿化等公共区域的清洁卫生。 协调本部门与各部门的关系，合理调动人力和物力资源，定期对员工进行培训、考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。 负责清洁用品的采购计划和编制，进货物品的炎症工作，并控制合理使用，指导仓库管理员合理储存和使用保管。 负责业主的租金及物业管理费的催收工作。 完成上级领导交办的其它临时性事务。 物业管理文员岗位职责： 向部门经理负责，全面主持办公室工作，严格执行经理的各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。 负责安排公司各类文稿的草拟、审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作上的之情情况，及时发现问题，提出合理性整改意见。 加强与各部门的联系沟通，对工作中的出现的问题不推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。 加强业务学习，提高自身能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。 恪守保密原则，督促部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡是公司尚未公布的决定、决议，禁止传播。 负责住户接待工作，做到仪表端正、态度谦和、文明用语、热情大方、反应敏捷、处事稳健。按接待来访规定，作好来访登记，对电话预约的来访及时通知有关领导或部门。 负责接待及处理各类咨询、投诉工作，并定期进行回访。 认真完成办公室其它临时性工作。 出纳收费员职责： 负责本公司现金、银行存款的收支、管理、记账、结账工作，每天保证柜现金存量不得超过200元，严禁挪用和多借公司款。 熟练掌握出纳的记账原则和方法，建立现金、银行存款日记记账和其它账目，定期核对，对各小区的收费情况做到账目清楚、手续完备、账