男女关系中的房产问题分析系列.docVIP

男女关系中的财产问题分析系列（一）——房产 作者：陈桂平律师 上海市（建纬）深圳律师事务所 《转载请注明出处》 本文中的男女关系，包括男女朋友关系、登记结婚夫妻关系，至于事实婚姻关系比较特殊，考虑篇幅，并在此不分析事实婚姻关系中涉及的房产问题，下面，针对多数客户的咨询、代理案件的情况进行分析，主要以案例为基础、结合相应的法律规定为依据。 案例：甲男为准备与乙女结婚，于是利用自己的积蓄，在登记结婚时签订的商品房买卖合同，婚后，该房产登记在甲男名下，按揭贷款部分由双方共同偿还，女方也在婚后将自己的积蓄为新家进行了装修、购置了家具、电器等，婚后，双方关系恶化，于是执意离婚，但协商不了，乙女将甲男诉至法院，要求分割房产。 分析：该房产，属于男方婚前个人财产，女方无权分割房产的一半，但是有权分割房产增值以及共同还贷的一半。 法律依据：《婚姻法》司法解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 结论：上面法律规定，第一款需要注意的是，这类情况将房产判归个人的，必须满足几个条件，一是婚前一方签订的购房合同、一方支付了首付、是银行按揭贷款，婚后不动产登记在一方名下，前面的所谓一方均是同一个人。另外，第二款规定是用了“可以判决该不动产归产权登记一方”，换句话说，也就是“也可以不判决归不动产登记一方所有”，只不过目前《婚姻法》司法解释三刚施行不久，法院基本上还是照规定进行处理而已，可能日后会出现新情况。 案例：甲男和乙女是男女关系，交往期间，双方为买房，以作为结婚所用，双方都在购房合同上签名，各自将自身的积蓄筹备了商品房的首付款，事后共同还贷直到，房产证办理出来后，双方关系发生恶化，乙女事后便诉至法院，要求分割房产。 分析：该房产，属于一般的共同共有，跟是否是男女关系，是否为结婚所用均没关系，因此，对于乙女的诉讼请求是可以获得法院的支持的。 法律依据：《物权法》第九十三条：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。以及第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。” 结论：所谓法律上的共有财产，包括夫妻共有、一般的共有、家庭成员的共有、法定继承财产未分割前的共有等，而本案中共有属于一般的共有与夫妻共有的是两回事。 案例：甲男为准备与乙女结婚，于是利用自己的积蓄，在登记结婚时签订的商品房买卖合同，婚后，甲男连同乙女将该房产登记在双方名下，按揭贷款部分由双方共同偿还，婚后，双方关系恶化，于是执意离婚，但协商不了，乙女将甲男诉至法院，要求分割房产。 分析：该房产属于双方共有，此时的共有并非是因为婚后的原因，而是房产证上登记了双方的名字，相当于男方将房产的部分赠与了女方。 法律依据：同上面物权法的规定。 结论：不管购房合同是哪一方签字，首付款由谁支付，只要房产证上登记的是多少人的名字，则登记的人均享有房屋产权的共有。 案例：甲男父母为其儿子的结婚，出资购买了房屋一套，有关房产证分别做了以下几种情况的处理，（1）、在甲方结婚后，登记在甲男名下；（2）、登记在甲男和乙女名下（含婚前及婚后两种情况）；（3）、在甲男婚前，登记在甲男名下；（4）、在甲方婚后，登记在甲男名下，但是去公证处公证了该房屋赠与甲男以乙女；（5）、在甲方婚前登记在甲男名下，去公证处公证了该房屋赠与甲男以乙女。后因甲男和乙女感情破裂，乙女诉至法院，要求分割房产的一半； 分析：上诉情况较为复杂，分别根据上述情况的序号进行分析，（1）、该房产属于甲男个人的财产，是其父母的赠与，乙女无权分割房产的一半；（2）、属于一般共有，乙女有权分割一半；（3）、属于甲男个人的财产，是其父母的赠与，乙女无权分割房产的一半；（4）、属于甲男父母对甲男和乙女的婚后赠与，乙女有权分割一半；（5）、属于甲男父母对甲男和乙女的婚前赠与，乙女有权分割一半； 法律依据：《婚姻法司法解释三》第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不