[经管营销]北京大学房地产金融讲义 第一讲 房地产金融概述.ppt

房地产是什么？ 金融是什么？ 房地产金融是什么？ 房地产是什么？ 投资品 消费品 公共品 分配品 金融是什么 改革的次序：麦金农和肖 价贸财税金 约束的软化与硬化 将闲散货币配置到价值最大的地方 依赖国家宏观政策确定配置方向 银行经理包裹个人利益 房地产金融是什么？ 与房地产有关的一切融资活动 银行主渠道 证券辅渠道 其他：REITS和PE 房地产与金融结合：为虚拟经济与实体经济的结合部 容易引发金融风险 中国与日本比较：风险释放在何时 汇率升值对应宽松货币政策 被美国列为头号竞争对手 工业生产被替代 房价与GDP的比值大于3 中央政府、地方政府、银行、企业、居民 五大资产负债表破损 人口老龄化 本学期的授课计划 房地产公司 银行 信托 证券：IPO与并购 REITS PE 体系 其他和讨论 发展前景 住宅建设和消费金融市场潜力巨大 工业化和城市化进程的高速发展使得住房产业潜力巨大，以住房消费金融来看，目前各商行个人住房贷款占其信贷总额的比重还很低，远低于发达国家25%的水平。 房地产金融业务品种将出现多样化趋势 房地产金融业务的电子化、制度化和集约化 房地产贷款证券化 个人住房贷款期限较长，当个人住房贷款占其信贷总额的比重超过25%时，银行将面临流动性风险。证券化是提高流动性的最佳途径。 房地产金融市场的细分趋势明显 四、房地产企业融资概述 融资方式 比较 内源性融资 外源性融资 企业建立初期主要依靠内源融资，当企业资产规模达到一定程度，便可吸引更多的投资者进行投资，从而利用外源性融资进一步提高企业竞争力。 链接：发达国家企业内源融资和外源融资比重的比较 直接融资 间接融资 直接融资可扩大社会资金的活动范围，便于将资金直接用于效益较高的投资项目，而且资金期限长、稳定性高，便于企业长期使用。 间接融资具有相对集中性，可有效调节资金供求关系，并可开发多种金融商品与融资渠道，降低融资成本、减小风险。 房地产企业在进行项目融资时，可以采取的融资方式是多种多样的，企业必须具备畅通有效的融资渠道来提升经营业绩和达到财务目标。 融资方式 比较 权益融资 债务融资 权益融资可以增加企业信誉，降低财务风险，筹资数量较大；但是资金成本高，会分散企业控制权。 债务融资则可以发挥财务杠杆作用，保证控制权；但是会加大企业的财务风险，筹资数额也受到较多限制。 债券融资 信贷融资 债券融资属于直接融资，而信贷融资属于间接融资。其差别体现在：资金的需求者不同； 资金的供给者不同；融资成本不同； 信贷融资比债券融资更加迅速方便；期限和数量不同；对资金使用的限制不同；抵押担保条件不同。 股权融资 信贷融资 信贷融资体现的是债权债务关系、银行没有参与企业经营管理的权利，股权融资体现的是财产所有权关系、提供股票融资者作为企业股东可以参与企业经营决策。 链接：2010年1-8月中国房地产企业资金来源统计 制定融资方案原则 融资总收益大于融资总成本 企业融资规模要量力而行 选择企业最佳融资机会 制定最佳融资期限决策 合理处理权益融资和债务融资的关系 本讲回顾 一、房地产金融学体系 微观房地产金融学宏观房地产金融学 二、房地产金融市场构成及其运行模式 一级市场、二级市场、各金融机构 三、我国房地产金融市场的发展 房地产金融业务种类、发展前景 四、房地产企业融资概述 融资方式比较、融资方案确定原则 2010年1-8月全国房地产开发投资情况 数据来源：中国国家统计局 融资方式 美国 英国 日本 德国 内源融资比重 外源融资比重 77% 23% 51% 49% 44% 56% 67% 33% 发达国家企业内源融资和外源融资比重的比较 数据来源：和讯网 链接：2010年1-8月中国房地产企业资金来源统计 数据来源：中国国家统计局 房地产业再融资额 时期 总额 增发 配股 债券 2009年 全年 1191.37 亿元 611.47 579.90 2009年 1-8月 745.36 亿元 526.26 219.10 2010年 1-8月 105.38 亿元 28.38 77 数据来源：WIND数据库 沪深房地产上市公司 房地产业（证监会分类） 123 房地产开发与经营 120 房地产管理 2 房地产中介 1 数据来源：WIND数据库、和讯网 数据来源：和讯网 数据来源：和讯网 银行 贷款总额 （亿元） 增幅 房地产业贷款（亿元） 占比 不良房地产贷款比率 银行整体不良贷款比率 工商银行 63543.8 9.9% 5319 12.2% 1.24% 1.26% 建设银行 52159.7 11.14% 3786 7.08% 1.97% 1.22% 交