[经管营销]金地名京价格策略报告2.ppt

区位比较40% 市场比较打分法说明 打分取值区间：0～10 打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分 总评分：将各打分因素按权重进行累加 分值还原：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格 综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加 同期开盘价格打分 打分取值区间：0～5分 打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分 总评分：将各打分因素按权重进行累加 分值还原：将每栋楼宇分值与最低分值比较，在将最高楼宇分值与最低楼宇分值进行比较得出最大价差值，两个差值相除得到分值还原的百分比。 各楼宇价格：基准价格加上个楼宇价差 同期开盘价格打分 内部竞争分析——产品总价区间分布 210~230万 15638~17118 134.11/134.14 三居 191~208万 16538~17918 115.65/115.85 二居 142~162万 16038~18018 88.16-89.97 一居 平层产品 207~280万 22498~28400 85-114.02 三居LOFT 168~202万 22298~26200 77.10-75.64 二居LOFT LOFT产品 总价区间 单价区间 面积 具体分类 产品形式 LOFT产品的总价区间在168~280万； 平层产品总价区间在141~230万，不含一层4套特殊户型； LOFT产品的价格水平与平层产品的价格水平相差约为1.4倍，符合价格策略。 价格验证 | 内部竞争分析 内部竞争分析——LOFT产品价格比较 26409 / 十层 26009 / 八层 26209 / 九层 25380 / 七层 25180 24088 六层 B座 A座 24419 22598 三层 24780 23328 四层 24980 24388 五层 26209 / 十一层 楼层均价 楼层 在LOFT产品中，B座最差楼层与A座最好楼层均价基本相当 B座均价层为七层，七层以上价格基本在均价以上，七层以下价格基本在均价以下 价格验证 | 内部竞争分析 内部竞争分析——LOFT产品价格比较 A座 5层 楼层 1833510 总价 75.15平方米 面积 24398 单价 02（A2户型） B座 5层 楼层 1919790 总价 77.10平方米 面积 26900 单价 08（B2户型） 08（B2） 02（A2） A、B两座面积近的两个LOFT户型同层每平米单价相差约800元，总价相差约11万，差距适中，与价格策略相符。 价格验证 | 内部竞争分析 内部竞争分析——平层产品价格比较 142~162万 16038~18318 88.18/89.04/89.99/ 一居 210~230万 15638~17918 134.14 三居 191~208万 16538~18518 115.67 二居 总价区间 单价区间 面积 户型 平层一居、二居、三居三种户型总价区间分别为141~162万、191~208万、210~230万，二居单价最高，三居单价最低，与价格制定策略相符。 价格验证 | 内部竞争分析 05 02 H4 H3 H1 19层 楼层 1548229 总价 89.40平方米 面积 17318 单价 H1户型 19层 楼层 1603442 总价 89.99平方米 面积 17818 单价 H3户型 19层 楼层 1535919 总价 88.18平方米 面积 17418 单价 H4户型 内部竞争分析——平层一居产品价格比较（高楼层） 平层一居中，单价最高的H3与单价最低的H1价格每平米相差500元，与H4每平米相差400元，总价上均相差约6万余元，有利于实现价格分流；H1与H4每平米单价相差100元，总价接近，有利于引导H1客户分流至H4。 价格验证 | 内部竞争分析 05 02 H4 H3 H1 4层 楼层 1464193 总价 89.40平方米 面积 16378 单价 H1户型 4层 楼层 1509852 总价 89.99平方米 面积 16778 单价 H3户型 4层 楼层 1426576 总价 88.18平方米 面积 16178 单价 H4户型 内部竞争分析——平层一居产品价格比较（低楼层） 低楼层中单价最高的H3与单价最低的H1价格每平米相差400元，由于低楼层H1的景观优势突出，H4受地铁遮挡以及出入口噪音影响较大，因此每平米单价相差200元。 价格验证 | 内部竞争分析 内部竞争分析——LOFT二居产品与平层二居产品价格比较 124.06平方米 7层 楼层 1942920 总价 77.10平方米 面积 25200 单价 02（