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社区商业定位与规划  住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营 目 录 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第四部分 社区商业配套规划设计与要求 社区商业的定位与要求 规模定位 市场定位 主题定位 租售定位 社区商业的定位与要求 规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。 社区商业的定位与要求 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）； 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。 社区商业的定位与要求 主题形象定位 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等； 租售定位 租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造， 则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通 常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 社区商业的定位与要求 租售定位——租金定位 通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较 主要比较的要素有： 整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力 规模主题 升值前景 社区商业的定位与要求 租售定位——售价定位 目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表） ： 社区商业的定位与要求 比较因素 权重% 可类比项目 本项目 春华 四季园 左庭 右院 万科城 毕加索大道 商业 世纪华厦 整体区位 20 18 15 18 19 13 商业氛围 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通条件 10 8 6 8 9 6 发展商实力 5 4 3 4 3 4 规模主题 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合计 100% 85% 66% 84% 89% 60%