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十八年前的物业管理协议是否应解除？--评析北京二中院对一宗物权纠纷案终审意见的不适当性 中国律师网 ?2009-08-10 16:53:39? 师安宁【核心观点】 　　在审理物业服务及管理合同纠纷时，应当正确认知物权法在“业主”制度方面的立法精神，保护业主对物业服务者的自主选择权；当事人在诉讼中行使对合同的解除权时，法院负有为其释明的义务，并对合同解除的“通知”义务不应机械化地理解，有关“诉讼请求”本身即具有通知的效力；合同主体中的任何一方对不定期合同享有随时解除权，但应当给对方以必要的善后期限。 　　【精品案例】 　　北京一商集团公司及其物业分公司（下称一商物业公司）与北京金座投资管理有限公司（下称金座公司）发生了物业管理协议纠纷，金座公司反诉要求解除物业管理协议，一商物业公司则请求判令金座公司支付所欠物业费并继续履行合同。 　　双方之物业管理法律关系源于1991年11月21日的一纸协议。其时，北京一商局建设开发筹备处房管科与宣武区服装公司签订了《玉林小区费用分摊及管理协议》，约定由一商局房管科对宣服公司位于玉林小区内的第2、20、31号楼共计42套住房提供供暖及公共设施服务。宣服公司按2734.17平方米的建筑面积向一商局房管科支付物业管理费，交费时间为每年6月1日至30日。并约定，宣服公司如因机构变更或产权移交其他单位，必须提前一个月书面通知一商房管科，由新的产权单位同一商房管科另签协议，否则，仍由宣服公司承担本协议的一切责任。合同签订后，宣服公司经改制重组后并入北京金座投资管理有限公司，一商房管科亦几经变动而转制为一商物业分公司。双方对各自继受原物业管理协议中之对应签约主体资格没有异议。 　　2008年，金座公司因拖欠07、08两年度的物业管理费而被一商集团公司及其物业分公司涉诉。审理中，金座公司以本案物业管理协议中所涉有关房屋产权人已发生变化为由而提起反诉，要求解除双方签订的“玉林住宅小区费用分摊及管理协议”。一商集团及其物业公司对金座公司的反诉请求持有异议。理由是，原属金座公司名下的42套房屋中尚有11套房屋的产权人未发生变化，金座公司至少应对该部分房产承担支付物业管理费的义务； 　　本案的一审法院北京宣武区人民法院支持了金座公司“解除合同”的诉讼请求，其主要理由是，在国家颁布实施房改政策后，金座公司出售了本案所涉合同中的房屋，致使房屋所有权人发生改变，根据我国法律规定的当事人权利义务对等原则，只有在当事人享受权利时方应承担继续履行合同的义务，鉴于该物业管理协议的实际履行主体已经发生变化，金座公司并非接受物业服务的一方，故应当解除合同。 　　本案上诉后，北京市二中院支持了一商集团及其物业公司的诉讼意见并认为，由于双方当事人在合同中约定了如果房屋产权发生变更时金座公司方面负有通知义务，由此推定金座公司负有促成新的产权单位与一商物业分公司重新签订物业管理协议的义务。在金座公司完全能够促成一商物业分公司与新的产权单位达成新协议的情形下，如果其能为而不为，按照双方合同约定由金座公司承担原合同的物业管理费用亦是公平合理的。因此，在权利、义务主体未发生变更的情况下，对金座公司要求解除物业管理协议的诉讼请求不应予以支持。 　　【法义精研】 　　本案争议焦点在于对18年前所签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》是否应当解除。笔者认为，对本案在公房管理体制下所产生的“管理协议”应当予以解除，并由有关新业主与物业服务企业在合同自愿的原则下按照物权法的规定重新设立“物业服务合同”法律关系为宜。维护原“管理协议”的履行效力将会造成该协议与绝大多数真实业主相脱节的状态。因此，北京宣武区人民法院的一审判决是适当而合法的，而北京二中院的终审结论显然不仅牵强，而且与现行的物权法“业主”制度构成冲突。 从“产权单位”到“业主”的立法变化 　　不可否认，在公房管理体制下以“产权单位”的名义对外设立有关物业管理关系自有其合理性，这也是本案“管理协议”产生的历史基础。其时，职工的住房是依赖“单位”这一保障体系的，无论从立法进程或是人们的认识理念中均尚无“物权”概念。一般而言，在公有制体系下的“产权人”概念就是“产权单位”。但是，在目前物权法体系下则无论从立法制度层面或是人们的权利意识方面均已进入了全新的、积极的认知状态，并产生了“业主”这一物权法法定权利主体称谓。尤其是经过房改后，许多房屋的“产权单位”已不再是原单位，而是变成了某个具体的自然人业主。“业主”这一约定俗成的词语现已正式转化为物权法的法定术语，并被赋予了广泛的权利。诸如，物权法第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”物权法第八十