【2018年最新整理】不动产金融.pptxVIP

不动产金融什么是金融所谓金融指货币的发行、流通和回笼，贷款的发放和收回，存款的存入和提取，汇兑的往来等经济活动。其有广义和狭义之分。广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，甚至包括金银的买卖，狭义的金融专指信用货币的融通，即资本市场的交易活动。金融最基本的职能是为经济运行筹集资金与分配资金其中包括直接融资与间接融资。什么是不动产金融及其内涵不动产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的总称。其中包括不动产担保金融和不动产产业金融两方面。通俗的说即不动产金融既是为不动产业及其相关部门筹集、融通及清算资金并提供相应服务的金融活动；也包括金融机构以不动产为信用条件为不动产持有者或第三人融通资金的行为。不动产金融特点资金的集中性资金周转的长期性资金的增值性以担保为前提风险的多样性和转移性较强的政策性资金的集中性房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。资金周转的长期性房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房；若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。资金的增值性一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。以担保为前提由于不动产投入资金大、价值高，因此，不动产金融一般提供的都是长期信用，通常要求债务人提供担保。担保包括人的担保（即保证）和物的担保（主要为抵押和质押）。风险的多样性和转移性在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。较强的政策不动产金融受政府政策的干预较强，但也是获得政府补贴较多的行业。一方面，土地和城市规划、住房制度、城市发展计划以及产业政策等对不动产金融有诸多限制；另一方面，城市居民住房问题的解决关系到社会的安定团结和政局的稳定。因此，政府通常要通过不动产金融部门，采用各种奖励、补贴或税收优惠等手段来支持购房贷款的发展，从而实现居民的安居乐业。不动产金融的作用增强房地产开发经营企业的经济实力提高居民购房支付能力发挥储蓄功能，调节消费行为优化不动产金融资产结构，调节宏观经济运行不动产金融市场real-estate financing market 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对中国房地产业发展进行宏观调控。不动产金融市场的结构(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场(二)按市场层次的不同，房地产金融市