【2018年最新整理】侨社项目可行性研究报告.pptxVIP

揭阳 商业侨社项目 可行性研究报告揭阳商业管理公司2013.06.05目 录一、项目概况及现状分析二、区域商业市场分析三、项目定位分析及建议四、投资收益测算分析五、项目综合评价及建议六、商业测算细表一、项目概况及现状分析本案位置本案位于揭阳市榕城区核心片区——进贤门东南角、北临进贤门大道，西靠东环城路。榕城区核心片区综合技术经济指标（算至路中）2013.06.3项目单位全区邱金元小学街铺规划总用地（算至路中）平方米5901118936规划总用地（算至道路红线外5米）平方米165627032.64户（套）数户（套）1656　总建筑面积平方米340829.0 　计容建筑总面积平方米262329.0 　其中住宅建筑平方米159150.0 　商业建筑平方米78159.0 　其中超市平方米　　集中商业平方米46989.0 　批发市场平方米　　沿街商铺平方米31170.0 5746.0 酒店式公寓平方米25020.0 　不计容建筑面积平方米78500.0 　其中架空层平方米0.0 　车库平方米78500.0 　容积率（按用地线算至路中）　4.45 　容积率（按用地线算至道路红线外5米）　158.41 　地下停车位个1960 　呈较规则形态面积集中，范围大需以进贤门为中心点退台设计项目紧邻主干道——进贤门大道，地处揭阳市区核心商圈，周边商业氛围成熟，人口密度大，整体经济消费档次偏低，业态档次为中低档。目前该地块为老城区繁华地段，周边地区作为商业中心地段的人气聚集度高，生活、商业配套齐全，交通便利。项目属于 : 榕城区核心片区北门中兴园商圈毓秀女人街榕华大道进贤商业步行街进贤购物商场进贤门大道侨社配套设施项目周边配套设施完善。中小学校、古迹景点、公园广场、医院等生活、教育、休闲、运动及医疗配套遍布周边，形成城区最便捷生活圈。齐全的配套设施，有利于聚集人群，加强客户粘度，形成畅旺人流。北门小学榕华大道榕江公园禁城学宫思贤中学思贤路进贤门城楼进贤门大道大中华学宫广场邱金元小学揭阳市中医院侨社东风体育广场东环城路双峰寺揭阳市第二中学二、区域商业市场分析项目区位影响揭阳市商圈相对分散，难以形成聚合效应，且城区多为街铺，环境较差，缺乏商业管理，无高端品牌。本项目位于揭阳市商圈中段，一旦建成，能有效连结榕城区、蓝城区两区经济，成为一条经济纽带。东山商业片区榕城商业片区揭阳市人口661.79万，常住人口588.3万，其中榕城区常住人口42.77万人，其中户籍人口40.37万人（本项目区域内户藉人口9.5万，实际居住人口3.2万人。）揭阳市GDP总量为1228.18亿元, 人均GDP为2.09万元，人均可支配收入16879元，社会消费品零售总额为573.45亿元。年人均消费为 9747.58元，月人均消费812.30元。其中，榕城区社会消费品零售总额为103.3亿元。若以本案为中心点向周边扩散，可覆盖消费人口约为63万人（含直接意向型消费人群），该区域测算月社会消费品零售总额为154.95亿元（含直接意向型消费群体消费总额）。榕城区现有几大主要商业街区（商圈）： 1、进贤商业步行街及购物商场2、北门中兴园 3、毓秀女人街 4、思贤路 5、榕湖路药材街 6、沿江南路沿江南路北门中兴园商圈毓秀女人街榕华大道思贤路进贤商业步行街进贤购物商场进贤门大道侨社榕湖路药材街榕城区商圈概况商业特点：商业历史悠久，一直是揭阳市商业活动中心 人流畅旺，商业氛围成熟 基础设施及规划较陈旧，多为传统临街铺面，集中性及形象性较差中低消费档次为主，平民化集群榕城商业片区商圈形态业态1进贤门大道商业街服饰、鞋包、皮具、超市百货、家电数码、影院等2思贤路商业街中低档男装3毓秀女人街商业街中等档次女性服饰、鞋包、饰品、美食等4临江南路超市超市、服饰/鞋包/化妆品等专柜5北门中兴园住宅底商中低档服装、精品、鞋包；以及综合粮油、副食品市场6榕湖路药材街商业街药材、补品7同德摩托街商业街摩托车、电动车、助力车及少量服饰、精品临江南路4毓秀女人街5北门中兴园3思贤路2进贤门大道1同德摩托街76榕湖路药材街商圈分析项目周边商业价格商圈位置建筑形态租售价格业态综 述进贤大道东环城路与榕华大道之间，约600米长沿街1-2层商铺为主，部分三层，面积在50-150㎡汇集少量集中型商业，面积在2000-8000㎡；租：约80-150元/平/月售：约15000元/㎡超市百货、酒店、服装鞋帽专卖店、精品店、化妆品、银行、药店、餐饮、KTV等为主进贤门大道商圈作为揭阳市核心地段最成熟的商圈，但所属老城区，交通拥堵、基础设施陈旧，停车位不足，业态规划混乱、且整体品牌度不高，消费结构低下，难于吸引高收入人群。北门中兴园北至北马路，西至韩祠路，东至环城东路小区底商步行街租：800-1500元/间/月售：8000-12