【2018年最新整理】南山新推地块.docVIP

南 山 新 推 地 块 　　规划定位：湖边水库片区将拓展为本岛东部集生态水源、生活居住、商业商务、文化娱乐为一体的新的重要中心城区。 　　规划结构：“两大中心、四个分区”的布局结构。湖心岛作为低强度开发的文化休闲区，周边布设酒店、文化、娱乐、观光设施，成为湖边水库片区的文化休闲中心，而在水库以东用地较开阔区域，通过密路网、小街区，打造富有吸引力的社区商业服务中心。四个分区包括湖西片、蔡塘片、古地石片和上湖片。 　　优美的生态环境：湖边水库片区作为厦门本岛唯一的生态淡水景观片区，不仅拥有近1平方公里厦门本岛最大的活水淡水资源，而且还将建设一个环湖绿化带，鲜花和森林将是这里最主要的景观。此外片区开放的空间向北延伸可达五缘湾湿地公园，区域视线可及云顶岩、东芳山和虎仔山。 　　配套设施：片区规划建设一个商业中心、一条休闲街，5所学校、8所幼儿园、9个社区服务中心及医院、酒店、文体娱乐设施，以满足片区的生活需要。 　　市政设施：片区规划建设厦门市第一条市政共同管沟，布高低压电缆、通信缆、给水管、中水管以及预留垃圾管道等市政管网发展空间。 地块基础数据: 土地位置： 仙岳路南侧，云顶中路东侧 土地面积(㎡)： 74600 土地用途： 商业8.49万㎡，办公：15.88万㎡ 建筑面积(㎡)： 243700 容积率： 3.33 地块现状： 　　地块位于厦门东北部中心地带的湖边水库片区内，东南侧为厦门市软件园和虎仔山；西南侧位忠仑公园及万景住区用地；以北一路之隔紧邻万达城市广场及湖边花园；以西为云顶中路及该片区后坑村，前坑村的村民自住房；西部为金尚洪文居住区。 　　地块周边有丰富的山水资源，但由于原先该片区用地功能混乱，外来人口较多，且周边村庄多以村民自住房为主，城市化水平较低。目前，湖边水库正在综合整治工作，地块周边环境混乱。 　　交通配套：该地块所属片区被城市快速路和主干路围绕，对外交通条件良好，地块北侧紧邻仙岳路，往东经环岛路过翔安海底隧道快速到达翔安区，往西过岛内中心地带及海沧大桥可快速出岛。地块西侧，有规划中的城市轨道1号线。 　　商业配套：目前周边商业配套不齐全，随着湖边水库片区的规划发展及万达城市广场的落成，片区内的商业配套会逐步成熟。 　　生活配套：周边多为村民自住房，及小型加工厂，城市化水平较低，目前还未有成型的生活社区。 　　教育配套：周边教育配套较为完善，中小学校一应俱全。 优 势 区位优势明显：地处湖边水库片区，位于本岛东部城市中心地带，同时也是政府将城市中心东移、大力发展的一个区域，前景可观。 交通网络发达：本案紧邻多条交通主干道，交通网络四通八达。 景观资源丰富：周边有丰富的山水景观资源，内湖水岸景观稀缺，环境景观塑造潜力较大。 劣 势 城市化水平低：周边多维村民自住房，目前还未有成型的生活社区，居住品质较差。 周边配套缺乏：周边多以村落为主，业态分布较零散，周边生活，配套缺乏，短期内难以改善。 居住环境影响：紧邻交通要道，可能产生一定的噪音与烟尘污染，对居住品质产生影响。 机 会 区域逐渐成熟：商务氛围快速形成中 商务价值体现：区域商务价值开始体现，增值潜力较大。 威 胁 同质业态竞争：周边写字楼总体供应量较大，市场竞争激烈； 未来的不确定：宏观经济走向的不确定性； 销售去化缓慢：写字楼市场销售速度慢，资金回笼时间长； 写字楼投资回报慢：未成熟区域内写字楼价值体现较低，投资氛围较低。 地块研判总结： 该地块属湖边水库片区，介于西部成熟城区与东部开发中的五缘湾、观音山、厦门市软件园等新片区之间，具备良好的山水景观，同时政府正在加强对湖边水库片区的规划，地块具有较大的发展潜力。 　　地块周边未来无工业厂房，具有良好的山水景观，目前已有特房?山水新座/山水尚座、世茂湖滨首府、万科湖心岛、厦门湖里万达广场等高档楼盘及已落架正交房的保障性住房湖边花园。 　　目前地块周边多分布村庄，且以村民的自主房为主，城市化水平低，商业配套不完善，周边环境较混乱，在一定程度上影响项目品质的提高。 商业业态开发潜力 总体概况 近些年来，厦门商业物业市场开发过热，导致空置的商业面积过多。全市商业营业用房空置面积达26.85万平方米，占商品房总空置面积的32.64%，位居各类商品房前列。其中待销商业营业用房面积（空置时间一年以内）为6.15万平方米，滞销商业营业用房面积（空置时间一年以上、三年以下）为10.31万平方米，积压商业营业用房面积（空置时间三年以上）为10.39万平方米。 这样的情况，一方面的原因是由于供需结构不平衡，在房地产商看来，小店面更容易出手，因此，房地产商大量开发小店面，可对