【2018年最新整理】常熟市原国棉厂地块可行性研究报告.docVIP

可行性研究报告 项目名称：常熟市原国棉厂地块 编制日期 2014年2月1日 目录_Toc417387749 1.项目概况 4 1.1项目区位 4 1.2项目周边配套 4 1.3项目规划指标 4 1.4项目建设背景 4 2.项目定位 6 2.1 SWOT分析 6 2.2客户定位 7 2.3项目产品定位 7 2.4项目价格定位 7 3.技术方案 9 3.1设计原则 9 3.2设计思路 9 3.3户型选择 10 3.4规划设计及指标 10 4.项目实施进度 11 4.1开发进度计划 11 4.2销售计划 12 5.投资估算 13 5.1毛坯房费用估算 13 5.2精装房费用估算 17 5.3资金的来源渠道与方式 18 5.4方案比较 19 6.项目财务评估 21 6.1资金流动计划 21 6.2投资收益率 21 6.3财务净现值 21 6.4财务内部收益率 22 6.5投资回收期 22 6.6财务分析总结 22 7.风险分析 23 3.7.1敏感性分析 23 7.2盈亏平衡分析 23 7.3定性分析 24 7.4风险控制 25 8.环境影响分析 26 8.1环境影响因素 26 8.2施工期的环境影响 26 8.3环境影响的控制措施 26 9.结论与建议 27 9.1结论 27 9.2建议 27 附图 28 1.项目概况 地块位于常熟市元和路以东、元和塘以西，原国棉厂位置南面毗邻服装城西入口，宜居宜商，服装城榭丽墅和衡泰里宫一年的造势，该片热度不断上升 1.2项目周边配套 周边公交：常熟理工学院（元和站），经过公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。 周边银行：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政存蓄银行、常熟农村商业银行、交通银行等。 周边学校：常熟市第八中学、常熟市中学（分校）、元和小学南校区、常熟市第一中学等。 周边医院：第一人民医院、仁和医院。 1.3项目规划指标 项目位于繁荣的市中心，整个开发过程中必须把握好各技术指标，详见 表1-1 地块规划指标 地块编号 土地面积（m2） 土地用途 规划控制指标 使用年限 （年） 容积率 建筑密度 绿地率 2013A-015 51361 住宅用地 1.1-1.2 ≤28% ≥30% 70 近几年常熟市委市政府全力打造生态环保城市，以改善人居条件为出发点，大力治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视中心城区的改造和发展，实施可持续发展策略。本项目周边环境比较落后，拥有大量老式住宅，人居环境的改造是势在必行，再加上招商城大量外来人口的涌入，本项目的住宅开发绝对是有必要且有着积极意义的。 常熟弘阳房地产开发有限公司尊邸尊邸尊邸2.项目定位 2.1 SWOT分析 （1）优势（S） 自然景观优势突出：距虞山、尚湖风景区咫尺之遥。 交通便利：项目所在区域交通条件便利，辐射范围广。 地块优势：地块平整，便于规划。 地理位置优越：项目东邻招商城，北邻常熟最繁华的购物中心方塔街。 区域价值：地块周边中高档住宅楼盘较少，为地块带来了较高的区域价值。 周边配套设施齐全：周边各种商务、休闲场所齐全，学校、医院配套齐全。 劣势 周边用房落后，微观环境不够理想。 紧邻服装城，第一人民医院，容易出现交通拥挤。 项目临近道路、居民区，施工难度加大。 本项目为弘阳公司在常熟的第二个开发项目，品牌优势、人才储备较为欠缺。 （3）机会 本区域住宅房地产市场供需旺盛，价格平稳，前景看好。 项目周边公司众多，未来需求很大。 本项目为市区内稀有开发地段，极具升值潜力。 胁 房产政策频出，未来影响加剧。 周边微观环境对本项目的形象会产生一定的负影响。 总结 综合分析，项目最大的威胁来自于政策，而项目最大的优势是地理位置，在优势和劣势方面，并没有绝对的优劣之分，在很多情况下是可以相互转化的，本项目要扬长避短，加快开发进度，降低政策带来的未知影响力，强化区位优势，提高品牌竞争力。 表2-1 价格因数分析表 比较内容 权重（%） 衡泰里宫 香榭丽墅 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 30 1.05 31.50 1.05 31.50 建筑规模 15 0.95 14.25 0.95 14.25 外部环境 20 1.10 22.00 1.05 21.00 内部配套 20 0.95 19.00 0.95 19.00 户型设计 15 1.05 15.75 0.90 13.50 合计 100 102.50 99.25 14900 元/2 14900*1.025=15272.5 元/2 香榭丽墅联排别墅均价： 19800 元/2 19800*0.992