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浅谈城市房屋拆迁与《物权法》 2007年3月16日《中华人民共和国物权法》中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议或是停水、断电；或是放狗、放蛇；或是风高月黑之夜，如鬼子进村一样，强行入户将酣睡的居民抬出并控制住，瞬间就将人房屋夷为平地；或是光天化日之下，“大侠”突现，冲进“钉子户”的家中，抡起大锤、铁锹，一通乱砸，威逼其乖乖就范。如现行规范拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因是相关赔付不合理，国家规定的款项出现私吞现象，或者开发商不能给予合理的条件，导致居民拆迁后可能失去居所。 在《物权法》出台之前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，尚无法律规定，实践中有关房屋拆迁的实施以及相关纠纷的解决的主要依据就是2001年国务院颁行的《城市房屋拆迁管理条例》，而这一条例的规范设计以及调整方式颇受诟病。在《物权法》于2007年3月16日颁布之后，由于《城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》的有关规定不一致，因此会出现停止执行的问题，而城市房屋征收与拆迁工作将会陷入无法可依的状况。针对这一问题，国务院法制办会同建设部拟订了《城市房地产管理法修正案草案》，建议根据《立法法》的有关规定，在有关征收法律出台前，修改城市房地产管理法。《城市房地产管理法》的修正是以《物权法》为基础的，而国务院制定拆迁法规在法律性质上属于授权立法，因此将来国务院制定拆迁法规也必须以《宪法》和《物权法》的有关规定为依据，不得出现相违背的情形。 房屋拆迁乃是以征收或征用为前提，《物权法》中并没有直接对房屋拆迁问题作出规定，但是其中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八条，根据这些法律规则的内容设计，有关房屋拆迁的法律规范应该包括以下方面：第一，房屋拆迁须以公共利益需要为前提。房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用权而发生，而在此三种情形下，法律均明确规定，必须以公共利益为前提。首先，《宪法》中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。譬如，《宪法》第十条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予其次，《物权法》中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。再者，刚刚修正的《城市房地产管理法》第六条也明确指出，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋……”。 第二，房屋拆迁必须以给予补偿为前提。征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。对于补偿问题，在《宪法》、《物权法》以及新修正的《城市房地产管理法》中都有明确规定。《物权法》中特别强调对被征收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条中指出，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第四十四条还指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为征收征用权是法律赋予的，而补偿仅仅是一种事后救济，这是与《物权法》的立法精神相违背的。根据《物权法》，补偿是征收或征用权存在或产生的前提而非后果。 第三，房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序。 拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和给予补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生。而此种权力的行使，实质上乃属于行政权力的运用或行使，“绝对的权力绝对导致腐败”，因此法律需要从权限和程序两个方面限制该权力的行使。对此，《物权法》第四十二条、四十三条、四十四条中都有明确规定，譬如第