电力企业物业管理如何不断提高管理水平.docVIP

电力企业物业服务存在的问题与对策分析 范民英 （湖北省十堰市委党校 湖北 十堰 442000） 摘要：电力企业作为垄断行业，改革远远没有走向市场化的进程，主辅分离以后，企业开始走多元化发展道路，把大量资金投向房地产行业，电力企业物业管理公司也相继成立，受到电力企业市场化改革进程的约束，电力企业物业管理远远没有达到市场化的要求，存在种种弊端。因此，必须加快电力企业物业管理市场化改革。 关键词：物业管理 基本定位 管理水平 近年来，随着房地产市场快速发展，许多行业开始涉足房地产市场。电力企业作为垄断行业，改革远远没有走向市场化的进程。主辅分离以后，企业开始走多元化发展道路，把大量的资金投向了房地产行业，与此同时，电力企业物业管理公司随之成立，由于受到电力企业市场化改革的约束，企业物业管理远远没有达到市场化的要求，对物业管理要求也仅仅局限在传统管理方式上，而没有适应物业管理市场日益竞争趋势不断加强的需要，使得物业管理在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在诸多问题，严重影响了物业管理作用的发挥。因此，必须解决相应问题，提高管理效率、服务效率和服务质量。 一、电力企业物业服务问题主要表现 （一）物业服务专业人员严重缺乏 物业管理涵盖面较广，它不仅包括人们生活的各个方面，而且涉及到房屋规划与设计、环境保护和公共管理等方面。因此，物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。物业管理必须是由一精多专具备多方面技能人员组成的行业。但是目前我国物业管理队伍建设普遍滞后，物业管理专业人员严重缺乏。从业人员学历低，物业管理知识不全面，从事物业管理教学的优秀教师也特别缺乏。电力企业问题更加严重，特别是电力企业改革以后，企业随着物业管理公司不断发展，员工队伍在逐渐增加。由于电力企业特殊的垄断性质，再加上目前电力企业改革不彻底，大量人员没有完全分离，大部分转向了其附属企业。因此，电力企业物业管理公司大部分人员来自下岗或者转岗职工，缺少专业物业管理高素质人才的加入，整体物业管理队伍素质不高。 （二）物业服务收费极不规范 电力企业物业管理收费极不合理，对体制内和体制外的人存在隐形双重收费。电力企业属于所谓的垄断行业，企业享受国家大量优惠政策，把本应该上交国家的垄断利润相当大一部分留在企业内部，目前电力企业职工高收入仍然是社会谴责的问题。电力企业不彻底的改革，使电力企业走向了不规范的多元化发展轨迹，大量电力企业开始进军房地产行业。房屋出售以后，大部分住宅小区内存在两种业主：一种是本企业内部职工，另一部分是通过市场价格购房入住的外来业主，这样就形成了体制内和体制外两种业主。电力企业物业管理收费时，对体制内和体制外的人存在隐形双重收费。国家颁布了《物业服务收费管理办法》，但是电力企业物业管理公司没有严格按照管理标准收费。再加上业主委员会没有建立或者建立以后不规范，住宅小区内存在体制内业主和体制外业主两种奇怪现象，况且体制内业主占据小区业主总数绝对优势，所以在制定任何收费时，体制内业主由于有潜在补贴存在，无论任何不合乎规定的收费决定轻而易举的就以决对优势通过了。所以，电力企业物业管理公司存在乱收费、随意收费等问题。 (三)不严格遵守物业管理条例。 电力企业把其旗下归属的物业管理公司完全当成一个安置老弱病残的后勤服务场所，无论在人员配置安排还是员工培训方面都没有系统规划和高度重视，没有相当完备和比较健全的培训提高体系和手段，这样就造成了电力企业物业管理从业人员总体素质较差。正是由于电力企业物业管理存在这样的情况，使他们不可能完全准确的解相关物业法律法规和一系列规范性文件。再加上缺乏一个具有完全权威性的物业管理法，现行《物业管理条例》缺乏可操作性的细则，致使物业管理过程中责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不明晰。因此，电力企业物业管理公司必然会曲解现行条例和规章，存在钻法律空子和打擦边球的状况。例如随着我国汽车产业的高速发展和人们收入水平大幅度提高，轿车已经逐步走入广大城市家庭，小区停车难问题明显凸显出来，电力企业物业管理公司就会通过挤占公共管理面积来扩大停车场地，根据我国物业管理条例和相关法律，必须召开业主大会和向相关部门报批规划，但是物业管理公司会通过变通，仅仅通过一个由体制内占绝对优势的业主代表大会来通过此项决定，通过后并不向规划部门申报规划，而是马上动工建设。 (四)物业服务行为规范缺乏监督 物业产权是物业服务的基础，业主是物业服务的主体和核心，物业企业是物业服务的具体执行者，对物业服务维修和养护是责无旁贷的，然而电力企业物业公司和房屋产权所有人——业主之间几乎没有权利和责任意识。由于电力企业没有走出计划经济时期的管理模式和管理体制，其物业公司内部职工较多，房屋产权所有人多数为企业职工，在一个小区内这样的业