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浅谈房地产行业中的税收筹划及其应用 重庆工商大学 会计系 07级会计六班 王悦 【摘要】 随着我国房地产企业日益发展壮大，税收对的收益有着重大影响最轻税负，目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。 说明：1、交易环节的营业税指的是房产转让与租赁 2、城镇土地使用税应按年计算，分期向土地所在地的税务机关缴纳。 3、土地增值税的4级累进税率主要以增值额占扣除项目金额的比例确定 计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除数×速算扣除率；土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目 除上述房地产业应缴主要税种外，还包括应缴纳的城市建设维护税和教育费附加。 房地产业税收筹划的内容 1、资金筹措的税收筹划 房地产业对资金的需求量大，最大限度地做好对资金的筹措，对企业的经营发展具有极大的意义。通常情况下的筹资方法主要是由筹资方式和融资渠道组成，而不同的筹资方法下企业所承担的税负是不尽相同的。一般情况下，筹资方法主要通过金融机构贷款筹资和发行债券筹资两种。贷款筹资节税的途径主要有：当企业处于亏损年度或者前五年亏损可资扣报时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度时，利息支出尽量费用化，已达到税前费用最大化；应尽量向金融机构贷款，保证利息支出的合法性。由于金融机构贷款利率和计息方法的稳定性，所以从金融机构取得长期贷款具有保障性，而且其利息支出可以计入当期损益，实现税前扣除，而与项目相关的长期贷款，其资金成本应计入项目开发成本。通过发行债券筹资。在企业资金周转遇到困难时，经过相关部门的批准可向企业内部职工或者社会公开发行债券。根据税法规定资本红息不得在费用中列支，而债券利息可作为费用列支，因此，它可作为节税扣除项目加以筹划。 2、主营业务收入的筹划 根据企业会计准则的相关规定， 房地产企业的销售收入在房地产的法定所有权转移后方可确认，但在实物中，应该采取谨慎性原则，客观确认收入的实现。由于房地产单位价值大，房地产企业通常采用分期收款的方式进行销售。这种方式可以分次结转成本，起到节税的作用。 3、成本费用的筹划 成本费用的税收筹划可以说是企业节税的重点途径。它主要涉及到费用的转化、固定资产折旧、业务招待费以及防止费用和损失被征税机关剔除的筹划。费用或支出的不同表现形式，运用不同的税收政策，会大大的影响企业的税负。比如：股份有限公司的懂事的酬劳转化为工资形式，持股员工的红利转化为年终奖金形式发放，营销人员的工资、奖金转化为营业费用等形式都可以增加费用，可以合理节税。固定资产折旧核心在于提高折旧额，通过资产评估重估资产价值后，在该资产的使用期间每年折旧额高，账面盈余少，可以减轻税负；在出售资产时，由于售价与调整后的账面价值相抵，财务利润小，所以税负也较轻。除此之外，固定资产折旧方法的选择上也为节税提供了可能。企业可以在固定资产折旧年限的弹性区间内选择最短年限；税法允许企业在5%的范围内自行确定净残值率，企业可根据自身的实际情况尽量确定较低的净残值率。业务招待费必须是与开发经营业务有关，并且取得合法凭证且未超过限额标准。根据税法的规定企业发生的与经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年营业收入的5‰ 。关于企业避免费用和损失的剔除只要做到符合税法的规定和取得相关合法凭证就可避免费用和损失的剔除。 4、选择有利的经营方式的税收筹划 充分利用和发挥国家税收杠杆导向作用合作建房通常有以下二种方式： 　　其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。 　　其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。