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房地产经济学 金融系 崔光华 第二章 地租理论与区位理论 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关房地产实践活动的指南。 在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济学的理论基础。 第一节 地租理论 一、地租和地租理论 （一）地租的含义 地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。 地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。 古典经济学阶段； 庸俗经济学阶段； 现代西方经济学阶段； 马克思主义的地租理论 1、古典经济学的地租理论：地租剩余理论 威廉·配第 弗朗索瓦·魁奈 亚当·斯密 大卫·李嘉图 弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694－1774）是法国重农学派的创始人。他的地租理论是“纯产品”学说。 他认为，农业因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报酬的，所以农业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。 魁奈提出“纯产品”即剩余价值不是流通领域而是生产领域创造出来的。 亚当·斯密（Adam Smith，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统地研究了地租。 他看到地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有。 大卫·李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分地研究了级差地租问题，他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不同。 一般意义上的地租实际是租金，是土地使用者每年实际付给土地所有者的一切，而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者投入在土地上的各种设施设备，多付部分不是地租，而是土地所有者的资本应当获得的利润。因此，经济学上因为也只是因为使用土地而付给土地所有者的定额才是地租——绝对地租。 在李嘉图的地租理论中，不仅考察了级差地租的第一种形态，即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租；而且考察了级差地租的第二种形态，即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生产率不同而产生的地租。 2、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 托马斯·马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷德·马歇尔 保罗·萨缪尔森 雷利·巴洛维 庸俗政治经济学的地租理论 萨伊（Jean Bptiste Say，1767－1832）运用效用价值论考察地租问题。 他认为，“所谓生产，不是创造物质，而是创造效用”，“人力所创造的不是物质而是效用”。生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论，即劳动、资本和土地。凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三种生产要素作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是对使用土地的补偿。 马尔萨斯（Thomas Malthus，1776-1834）提出地租是总产品价格中的剩余部分，或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资利润后的剩余部分。 产生此剩余的原因，一是土地的性质（指土地的肥力），土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的生活必需品具有特殊的性质，在适当分配后，能够产生出它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势，形成新的需求，使粮食价格支付各种费用后还有剩余，从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”，它和其他垄断无关。 现代西方经济学的地租理论：地租的边际生产力理论 马歇尔（Alfred Marshall，1842－1924）是新古典主义经济学的集大成者。他认为地租由原始价值、私有价值和公有价值所组成。 其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施，提高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租，是大自然赋予的收益，是土地供给和需求相互作用的结果，地租是土地供求达到均衡时的均衡价格。 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森（Paul A·Samuelson）认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数