东营清风湖地块可行性研究报告推荐.pdf

营市清风湖地块可行性研究报告(提交稿) 项目编号005 营·清风湖地块之 行性研究报告 北京九鼎轩项目管理策划有限公司 完成日期：2009-02-07 1 营市清风湖地块可行性研究报告(提交稿) 项目编号005 目录 调查人员声明3 第一部分：项目总论4 1.1 项目背景4 1.2 清风湖项目概况4 1.2.1 项目名称4 1.2.2 项目建设单位概况4 1.2.3 项目地块位置及周边现状4 1.2.4 清风湖项目规划控制要点6 1.3 清风湖项目可行性研究报告编制依据6 第二部分：市场研究8 2.1 宏观环境分析8 2.2 全国房地产行业发展分析8 2.3 本市房地产市场分析20 2.3.1 本市房地产市场现状20 2.3.2 本市房地产市场发展趋势20 2.4 板块市场分析2 1 2.4.1 区域住宅市场成长状况2 1 2.4.2 区域内供应产品特征23 2.4.3 区域市场目标客层研究24 2.5 项目拟定位方案3 1 2.5.1 可类比项目市场调查3 1 2.5.2 项目SWOT 分析35 2.5.3 清风湖定位方案39 第三部分：项目开发方案44 3.1 项目地块 性与价值分析44 3.2 规划设计分析53 3.3 产品设计建议55 第四部分：投资估算58 4.1 投资估算58 第五部分：财务评价59 5.1 财务评价基础数据与参数选取72 5.2 财务评价72 第六部分：不确定性分析74 6.1 盈亏平衡分析75 6.2 其他因素75 第七部分：综合评价77 7.1 社会评价（定性）77 7.2 环境评价 77 7.3 财务评价77 7.4 综合评价74 2 营市清风湖地块可行性研究报告(提交稿) 项目编号005 调查人员声明 我司郑重声明： 1、 我司在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照九鼎轩公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。 5、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。 3 营市清风湖地块可行性研究报告(提交稿) 项目编号005 第一部分：项目总论 1.1 清风湖地块项目背景 2008 年 12 月，我司 〔九鼎轩 （北京）项目管理策划有限公司〕与东营市大海房地产开 发有限公司依据《中华人民 和国合同法》、《罗列清风湖改造项目的政府文件》以及相关国 家规范、地方管理条例文件，正式签订 《清风湖地块改造及开发》项目策划咨询服务工作合 同。依据协议我司为大海集团 （简称）提供项目清风湖地块改造 （暂定）之策划工作，该项 目规模为616.42 公顷 （包括水面276.25 公顷），工作内容分阶段进行，第一阶段工作内容 为项目前期策划