中规院深圳分院：深圳市福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究推荐.pptVIP

经济测算 一、项目基本情况 1、岗厦村河园片区可用于开发改造的土地面积为17.7万平方米，并以此作为经济测算依据。如以毛用地面积（即加市政道路）20.2万计算项目容积率，则测算表中所示容积率将相应下调。 2、现总建筑面积为52.5万平方米，容积率2.95。 3、私宅共489栋，41万平方米；集体物业11.5万平方米，其中商业铺位2万平方米。 ————资料来源：福田区旧村改造办编写的《岗厦村河园片区拆迁改造研究分析报告》 * 二、经济测算前提条件 1、地面地价 根据深规土纪【2001】55号文件《关于解决福田区有关规划国土问题现场办公的会议纪要》的相关内容，河园片区改造、开发涉及的用地免除全部土地出让金和地价，因此本次测算不计地价。 2、开发周期 开发模式研究还未完成，此次测算仅为静态测算，未考虑开发周期、开发模式的影响因素。 3、补偿比例系数K 设定补偿比例系数K，根据福田旧村改造办《关于岗厦规划的意见和要求》，即按最不利因素考虑，按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，其中私宅补偿亦可用改造后的商业予以代换，即取K＝1。 补偿结果： 集体物业补偿11.5万平方米商业物业。 私宅补偿41万平方米住宅物业。 * 单位：万㎡；亿元 基本情况 占地面积 17.7 17.7 17.7 容积率 4.35 4.89 5.31 建筑面积 77 86.55 93.99 住宅(52％) 40.19 45.18 49.06 商业(26％) 20.02 22.5 24.44 写字楼(17％) 12.86 14.45 15.7 配套(5％) 3.85 4.33 4.7 拆迁补偿面积（K=1） 52.5 52.5 52.5 商业 11.5 11.5 11.5 住宅 41 41 41 可售面积 21.1 29.63 36.7 ? 商业 8.52 11 12.94 住宅 -0.81 4.18 8.06 ? 写字楼 12.86 14.45 15.7 收入 销售收入 28.04 37.94 45.64 商业20000/㎡ -0.57 22.01 25.87 住宅7000/㎡ 17.04 2.93 5.64 写字楼9000/㎡ 11.57 13.01 14.13 国土局道路补偿 3.79 3.79 3.79 成本 拆迁费 0.34 0.34 0.34 安置费 2.38 2.38 2.38 建设费 24.72 27.79 30.18 销售、税费及其他 4.33 5.68 6.72 利 润 利润总额 0.06 5.54 9.81 ? 成本费用率润率 0.2％ 15.3％ 24.7％ ? *若住宅面积不够补偿居民私宅，按商业：居住＝0.35：1进行补偿。 三、经济效益测算表（按市场平均价格水平） * 经济测算结果柱形图（按利润率为零计算） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到4.35时，成本费用利润率为零，项目无资金缺口。 平衡点 * 经济测算结果柱形图（按利润率15％测算） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到4.9时，成本费用利润率为15％，即项目无资金缺口。 平衡点 * 经济测算结果柱形图（按利润率25％测算） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到5.3时，成本费用利润率为25％，项目无资金缺口。 平衡点 * 四、经济效益测算表（按市场保守价格水平） 单位：万㎡；亿元 ? 基本情况 占地面积 17.7 17.7 17.7 容积率 4.98 5.85 6.6 建筑面积 88.15 103.54 116.82 住宅(52％) 46.01 54.05 60.98 商业(26％) 22.92 26.92 30.37 写字楼(17％) 14.72 17.29 19.51 配套(5％) 4.41 5.18 5.84 拆迁补偿面积（K=1） 52.5 52.5 52.5 商业 11.5 11.5 11.5 住宅 41 41 41 可售面积 21.1 45.74 58.3 ? 商业 11.42 15.42 18.81 住宅 5.01 13.05 19.98 ? 写字楼 14.72 17.27 19.51 收入 销售收入 32.16 45.45 56.9 商业1