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金湾项目定位 JUNE 7，2007 CONTENTS 项目运营目标 市场现状 项目定位与规划 产品建议 工程及推售部署 项目运营目标 城市关系 金湾与珠海现在核心生活区 综合素质较好但不突出 土地供应与未来发展 未来土地供应分析 市场及竞争对手 户型建议 户型建议 我们的产品及消费者 我们的产品 我们的产品 我们的产品 别墅的同质而居-圈子 对商用物业的研究 商用物业 商业面积不超过总建的10%，即3万平方米； 根据时代玫瑰园的商铺供应和销售情况 我们建议商铺建设在10000平方米比较合适 商用物业 项目定位与规划 金湾的定位思考 金湾的区域特点 消费者特征 有比较高的文化水平； 有一定的国际化视野； 从身边人和接触的事物影响，认同甚至向往国外的生活方式； 连带的也认同国外现在推崇的事物：比如戒烟、环保、生态等； 喜欢收看国外的电影、电视剧。 消费者特征 北美流行生活文化 美国文化影响 这样的生活方式… … 社区环境优美、配套完善 每天开车20分钟左右到城市上班，下班后开20分钟到郊区居住； suburb 卫星小区的争议卫星小镇是美国文化的灵感所在，不少小说及电影均打造出一种suburb神话，对卫星人的塑造，有极具争议及趣味性的解读 正 新搬进的居民和谐共处，基于近似的阶级背景，有和谐的邻里关系； 跟城中工作环境分别极大，成为一个优质的工余家庭生活空间； 新建的现代建筑引入不同的文娱节目； 小区认同感强； 反 由于跟城市中的亲朋分隔，丈夫又常在城中上班，妇女在这区生活有极强的孤独感； 就业机会低，解决不了大量往城中上班的人流； 文化基建弱及浅白，文化沙漠； 过分强调自我的小区性，对外来陌生人会投以奇异眼光； 青少年问题严重； 卫星城在中国 上海：新杨浦区、五角场； 北京：龙湾别墅、万科东丽湖； 广州：万科四季花城 经济技术指标分析 规划指标研究 规划指标研究 工程和推售部署 thanks 北京卫星城计划 北京 顺义区 龙湾别墅 建设用地1000亩，交通十分便利，东距京顺路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里， 一期占地75768平方米 消费者：“在这里买一套别墅的价格，等于在北京三环买一套90平方米单位” 1.0车位/100 M2建筑面积 商业 公共绿地 多层、高层 建筑层数 1.5车位/户 住宅 建筑间距 住宅＜22% 商业＜35% 建筑密度 ≥35% 绿地率 建筑限高 1.8 容 积 率 规划控制 指 标 177278.6 M2 用地面积 金湾区机场东路西侧 用地位置 商业、住宅（商业建筑面积占总建筑面积10%，沿北侧、西侧规划路集中设置） 用地性质 商住用地 项目名称 停车位 31,910 商业最大面积 22,557.34 商业基地（35%-22%） 312,900 可售建筑面积 6200 建筑面积 38,173.96 住宅基地 　 173,518 净用地 150 开关站 3760 总公建 　 　 　 　 2,000 门诊部 60.00 公厕 0.35 商业密度 22.00% 住宅密度 50 警务室 100.00 垃圾站 319,100.40 总建筑面积 1.80 容积率 4,000 文化活动中心 3,600.00 幼儿园 177,278 占地面积 建筑面积 用地面积 公建配套 5,414.64 总均价 895,768,992.00 毛利润 1,694,241,760 总收入 798,472,768.00 总成本 0.00 　 275,000,000.00 　 　 　 　 购置土地成本 75,000,000.00 50,000.00 　 　 　 　 1,500.00 车位 255,280,320.00 8,000.00 38,292,048.00 1,200.00 31,910.04 15,955 2.00 商铺 按基底450㎡计算约21座 739,961,440.00 4,000.00 369,980,720.00 2,000.00 184,990.36 9,373.96 19.73 平层 624,000,000.00 6,500.00 115,200,000.00 1,200.00 96,000.00 28,800 3.50 别墅200㎡ 收入 销售最低价 成本 建筑成本 建筑面积 基地面积 层数 　 31,910 商业最大面积 22,557.34 商业基地 （35%-22%） 312,900 可售建筑面积 38,173.96 住宅基地 　 173,518 净用地 150.00 开关站 　 　 　 　 2,000 门诊部 60.00 公厕 0.35 商业密度 22.00% 住宅密度 50.0