星彦地产桐山国际购物广场二期产品定位报告文档.pptVIP

* * * * * * * * * * * 案例分析——烟台阳光100国际广场 城市核心地段、体验式街区商业、写字楼、精装公寓致力打造公园式购物体验 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 海景写字楼：满足高端商务需求，品质提升 ； 体验式街区商业：运用街区式的建筑设计，制造街区式商业，多层空间交错叠加、随意紧凑的店铺排列、便于人流穿行的步行街和广场，营造出一种公园式的空间气氛； 精装公寓：核心区位，满足成功人士居住和小型办公需求；户型方正、结构实用、厅堂开敞豁达、注重采光寄海景效果，兼顾舒适与商务； 产品建议 * 物业形态定义：通过公园式开放街区规划，项目以塔楼+独栋+街区结合的方式，以多产品组合、部分拆分物业形态达到降低风险，快速回现的目标 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 快速销售 海上海：开放式街区、产品改变 区域价值； 建外SOHO：新生活方式、产品创新，开放式商业街商业规模最大化，快速去化； SOHO现代城：小面积公寓化解高容积率压力、功能互补、价值带动； 烟台阳光100：核心商业规模效应、公寓兼容性、公园式开放商业规划理念； 开放式 街区商业 兼容性 商务公寓 分拆物业形态 塔楼（部分集中式 商业） +独栋（BLOCK街区建筑） +街区 销售型均衡发展模式综合体 （产品组合降低风险、快速销售现金为王） 产品建议 * 竞争：区域未来商业竞争激烈，本项目作为区域核心地段人气聚集性最强商业项目，应抢占先机，强化自身对于区域商业、商务配套，升级业态结构，并与区域现有业态进行有效互动 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 名门奥特莱斯 1.4万㎡OUTLETS，城市级品牌折扣店； 目的性消费业态，主力为品牌服饰； 招商销售期； 国耀铜锣湾广场 16万㎡，包括5万㎡商业、区域高端商业配套 华东首个主题mall，苹果数码城、新思路会馆、中国兰花会馆，现代时尚路线； 尚未动工； 丹霞天地汇 3万㎡，居住区级商业配套，居住区辐射 合家福超市、小蒙羊、彩蝶轩、肥西老母鸡老树咖啡等餐饮、休闲、娱乐业态； 招商发售阶段； 合肥百乐门国际名品广场 23万㎡城市级综合体，中高档休闲娱乐定位 演艺广场、美食街、名品店、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、高档住宅； 尚未动工； 桐山国际购物广场 总体量10万㎡，一期4万㎡，二期1.7万㎡； 区域商业中心，资源占有最大化 中环城 50万㎡，综合体项目，区域大配套 中高端购物广场 尚未动工 中环城 丹霞天地汇 喜来登酒店 百乐门 国耀广场 名门 奥特莱斯 本项目 新大学城商圈 品质升级、规模优势 明珠广场 成熟商圈、专业卖场、 交通优势 工业区 业态细分、 差异化定位 产品建议 * 现有业态特点突出专业家居市场、休闲娱乐、超市卖场功能，家居市场结构单一，休闲娱乐中高端餐饮配套、零售商业品质不高，有进一步拓展空间 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 中州家具城 东方家园 易初莲花 休闲娱乐度假村 产品建议 * 规划思考方向：完善家居类专业市场，引入家电卖场、软性家居饰品卖场，满足区域大量新建住宅需求；餐饮提升档次，引入中高档餐饮品牌和休闲餐饮，配套区域商务需求；通过时尚商业街区规划品牌服饰等时尚类消费，提升商业档次 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 产品建议 * 地块商业价值分析：项目西面、南面由于有建筑遮挡，较为闭塞，希望能够打通西部人流通道利用卖场的聚集效应；项目只有北面一个良好的展示面，可发展集中性商业；南面靠近度假村休闲配套，步行尺度佳，适合发展时尚餐饮配套 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 西面易初莲花遮挡，希望能够打通，两地块结合，内部形成联通，利用卖场的聚集效应，带来人流量； 南面临近明珠花园度假村休闲、娱乐、餐饮等现有配套，非城市道路，步行尺度为主，适宜发展时尚餐饮业，形成规模效应； 北面对外有集中的展示面，靠近城市道路、公交站台，适合发展集中目的性商业吸引人流； 易初莲花 原规划： 占地：10970㎡ 总建：64408 ㎡ 酒店：5040 ㎡ SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡ 现体量配比基于商业的价值较高，维持原有体量不变，酒店面积计入公寓； 现规划体量： 公寓：47070㎡；商业17338㎡ 东方家园 明珠花园度假村 时尚餐饮区 集中商业区 独栋区 公交站台 东面为在建6层办公楼，人流通过南面道路引进东面道路再到项目地块 外部动线 产品建议 * 商业布局方向思考：商业采用开放式街区规划实现区域商业中心活力区，南北塔楼布置集中商业，内部独栋商业街布置时尚餐饮业态，具体待定 产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 物业类型 物业形态思考 建筑面积 公寓 2栋33F 标准层面积