研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告精品.pptVIP

项目地块分析 项目交通分析 交通现状 西安市主要路网示意 项目 绕城高速(三环) 二环 环城高速(一环) 道路走向 路名 路况 东西向 锦业一路 路况良好,交通顺畅 绕城高速(辅道) 交通顺畅,车流量大 南北向 园中规划路 路况良好,交通顺畅 项目交通分析 地块周边路网发达,可达性强 区域尚未成熟,车流量少,现阶段交通便捷 紧靠绕城高速,与市中心联系度高 未来交通分析 随着区域成熟, 未来区域与市中心联系度增强 绕城高速车流量增大,对项目产生负面影响 项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。 * 管委会的入住及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了目前区域的不成熟。 一期 二期 项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。 本案 项目地块分析 * 项目基本情况 粤汉国际 N S 旗远地产，综合性用地目前未开发 未开发 写字楼 本案 高新CBD 机场集团 项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低 周边主要可利用资源 包含都市之门、汇鑫、粤汉、西港、东航、绿地等商务写字楼项目的集群效应 都市之门商务餐厅、商业步行街、假日酒店、饕界、SOHO同盟的购物商场等便利的配套服务 高新区管委会及所有支撑服务体系 金融服务业、现代服务业、高新区主导产业的企业总部、外商投资企业 等众多潜在的客户资源 千人会堂、笔克会展中心 等商务配套服务 * 项目本体特征：资源配套 　 现有 未来陆续完工配套 企业 　 下页付详细目录 会展 笔克会展中心 无 配套 商业 艺饕街、饕界 无 餐饮 饕界餐饮商业 无 酒店 无 洲际酒店、假日酒店 交通 608、216站点 机场市区客运大巴 景观 永阳公园、唐延路绿化带 CBD中央公园、木塔寺公园、奥林匹克公园 社区 绿地世纪城 　 办公 　 都市之门、粤汉国际、绿地SOHO同盟、汇鑫IBC、旗远写字楼项目、逸翠园 永阳公园 笔克会展中心 奥林匹克公园（规划） 唐延路绿化带 都市之门 金鹰 项目地块分析 * * 项目基本情况 研祥项目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部机场集团 绕城高速及绿化带 英华达项目地块 科研用地，尚未开发 项目本体特征研究—四至 东 西 南 北 基础数据： 总占地：27亩 容积率：3.5-4.5 建筑面积：63000-81000平方米 * 二、项目竞争项目情况 * 区域竞争项目： “都市之门”是高新区二次创业基地，是高新区新行政办公中心。 整个项目投资33亿元人民币、占地229.95亩，总面积达36万平方米，包含一栋西安高新行政办公中心、三栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等公共建筑空间。目前已经封顶，高新管委会于2009年8月进驻。 高端写字楼——都市之门（高新管委会新址） 价格：8080元/平米 面积：126—3000多平米 物业：15元/平米（包水、电悌） * 区域竞争项目： 中高端写字楼——汇鑫IBC 项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处，总建筑面积14万平米，由A\B\C\D两栋双塔楼构成。AB座24层，CD座22层。 价格：6800元/平米8折（5440元平米），精装 面积：100——1200平米 物业费：1.5元/平米 总结： 1、纯写字楼物业； 2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明显； 3、目前销售情况一般； * 区域竞争项目： 公寓型写字间——粤汉国际 项目位于高新区锦业路38号绿地世纪城对面项目占地约3万平米，总建筑面积9万余平米 。一期为两栋塔共22层，楼1至2层为商业裙楼。 价格：4600元/平米 面积：A座写字间 400——800平米 B座公寓35-99平米， 物业费：1.5元/平米 总结： 1、项目为公寓型写字间； 2、目前A栋销售，B栋未开始销售，销售情况不好； * 区域竞争项目： 公寓型写字间——绿地SOHO同盟 SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建设的两栋24层的甲级写字楼。 该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧，是西安唯一LOFT办公商务楼。集成现代商务产业基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业基地。 销售价格：4800元/平米左右 销售情况：06、07年销售情况较好 * 地块SWOT分析 S（优势）： 1、地块方正； 2、位于高新CBD核心位置； 3、交通便利，紧邻2条城市主干道以及绕城高速； W（劣势）： 1、地块周边未开发，地块成熟度不高； 2、地块及区域配套不足； 3、地块旁无城市公交； T（威胁）： 1、高新区写字楼竞争激烈； 2、规模不大，难形成规模优势； O（机会）： ： 1、CBD近2—3年将逐步发展成熟； 2、大量企业入住将形成浓厚商务氛围； 3、笔克