辽宁棚户区改造的住房开发模式-GUCP全球城竞争力研究.PDFVIP

调研报告系列01 Research Report Series 2014 ．3 辽宁棚户区改造的住房开发模式 ——新型城镇化课题：辽宁棚户区改造经验模式研究系列之四 中国社会科学院（财经院）、联合国人居署专家联合课题组 中国社会科学院城市与竞争力研究中心 Center for city and competitiveness (CASS) 调研报告系列 低收入居民住区是一个人类发展的重要难题。联合国人居署报告显示：2010 年世界贫民窟人口接近全球城市人口的四分之一，已达到8.276 亿人，而且这一 数字还在迅猛增加。中国正在经历人类历史上最大规模的城市化加速过程，面对 汹涌而至的低收入人口向城市聚集，如何妥善解决低收入居民的住房问题，国家 急需经过实践检验的，具有可操作性的举措。 辽宁省从2005 年开始，用4 年时间改造完成1 万平方米及以上集中连片棚 户区2910 万平方米，新建成套住宅建筑面积4400 多万平方米，改善了70.6 万 户、211 万人的住房问题，几乎相当于联合国对贫民窟改造提出的千年发展目标 年均总量的近2 倍，改造规模大、改造时间短、解决人口多、完成比例全、投资 效率与满意程度高，创造了世界奇迹。 辽宁棚户区源于二十世纪五六十年代矿业工人居住的工棚区，多数位于矿山 周围，远离城市中心区，地理位置较差。并且棚户区在建成之初只作为临时建筑， 并没有考虑后续开发问题，所以基础设施非常简陋，周边环境恶劣，交通不便。 其中困扰棚户区住房开发主要有三大难题：第一，待开发的棚户区数量多、面积 大。第二，棚户区远离市区、市场开发难度大。第三，棚户区周边缺乏公共服务 设施，难以吸引开发商。 一、辽宁棚户区改造住房开发模式 （一）整体拆迁，梯次推进的棚户区拆迁 各市对集中连片棚户区进行不留死角的整体拆迁，消除隐患，彻底解决棚户 区问题。为了保证棚改拆迁工作扎实稳妥地进行，各市对棚户区全部居民进行逐 户摸底动员，提高了拆迁效率。在拆迁的过程中，各市对棚户区进行梯次拆迁， 让城市有足够的时间和空间消化拆迁人口。在居民搬迁时，根据搬迁的先后顺序， 给予一定的搬迁奖励或优先选房权，有力的推动了搬迁工作顺利进行。同时，棚 户区改造采用合理补偿，保证公平的拆迁措施，用拆迁房屋面积换取新建回迁房 面积，积极帮助居民解决具体困难，赢得了居民对拆迁工作的配合与支持。 （二）先大后小，分类开发的棚户区建设 辽宁省针对连片棚户区面积大、人口多的特点，采用先大后小的开发顺序， 开展高效率的大面积规模建设，优先解决连片棚户区。由于连片棚户区面积大、 1 调研报告系列 地点集中，便于开发单位集中建设，有效的提高了施工效率。大面积棚户区改造 完成后可以容纳大量居民，为后续开发提供条件。对于不同的棚户区类型采用分 类开发的方式。对于开发潜力大的棚户区，由企业承担建筑主体，政府在各个方 面为企业提供便利，通过市场化途径建设新区；对于地理区位较差、缺乏开发潜 力的棚户区，则由政府牵头，居民少量出资，企业只承担建设职能。分类开发的 住房建设模式灵活的解决了贫困住区建设难的问题，避免了单纯市场化不愿建 设、不能建设的情况。 （三）优惠购房，专房专用的回迁安置 考虑回迁居民的收入过低，辽宁在居民购买回迁房时为居民提供优惠，将价 格控制在居民承受范围内，保证居民买得起。同时，对棚户区低收入家庭给予阶 梯式的救助。此外，专用回迁房只能由棚户区居民购买，杜绝了非棚户区居民购 买回迁房的可能。由于回迁房建设完成时间不同，辽宁省采用“建好一批，安置 一批”的回迁办法，缩短了回迁时间，减缓了棚改建设带来的住房压力。此外， 为鼓励居民及早动迁，辽宁省采用了先动先选的回迁办法，优先让动迁较早的居 民选择回迁房，对加快棚改整体效率起到重要作用。 （四）政府兜底，居民自助的棚改新区管理 棚改新区建成后，社区组织新区居民自助管理社区，物业管理和维修等费用 由政府兜底，居民只需缴纳极少量的物业费用。同时建立了有效的专项维修资金 制度。有条件的小区建设或者预留