收回项目投资，你需要多少年？ 参考.docxVIP

上图是一个由一家上海著名房地产开发商在成都开发的大型城市综合体项目。总建筑面积约５０多万平方米，该城市综合体由高档住宅、公寓、写字楼、星级宾馆、大 型购物中心组成，其中由商业裙房组成的大型购物中心物业规模约达１２万平方米。２０１３年１１月底工程项目整体完工，到去年７月底，大型购物中心部分竣工 以来达整整８个月，由于物业构造设计和建设不能满足重要商家运行标准，有些重要商家因物业内部使用条件不能够很好满足而无法入驻，有些商家勉强入驻试营 业，因受运行条件限制和人流不畅而重新出场，因此，开发商曾筹划过多次开业典礼均流产，目前尚不知何时可以达到全面开门营业的程度。　这家著名的上海开发商前几年在天津建造过一条总建筑面积达２５万平方米的商业街物业，到目前租售情况不理想，尚未全线开业，项目投入以后产出遇到瓶颈。现在又增加了无法全线开业的成都项目。问题到底出在哪里？什么原因？是因为这些开发商无一例外沿用了自己传统的管理体制机制管理大型商业地产项目的开发而造成的。为什么？　一、专业商业地产开发商和非专业商业地产开发商开发管理体制机制最大的不同点是项目开发管理目标的不同。大型商业地产项目物业持有通过经营获取投资回报的赢利模式决定了需要把建成以后的项目使用价值作为首要的开发管理目标来管理，而住宅和其他非商业地产开发项目通过销售获取投资回报的赢利模式决定了需要把投资控制作为首要的开发管理目标来管理。全国像