、土地增值税.ppt

 98%是在50％――100%之间，税率是40%，同级速算扣 除系数5% （5）计算应缴纳的土地增值税税额：　　 应纳土地增值税税额=（计税依据增值额） 9900×40%-10100×5%=3455（万元）  【例题2·计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。 （1）住宅销售收入为9000万元　　（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为：2840＋160=3 000万元②住宅开发成本为2800万元③房地产开发费用为：（3000＋2800）×10%=580（万元）④与转让房地产有关的税金为: 495＋4.5=499.5（万元）⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000＋2800＋580＋ 499.5=6879.5（万元）　（3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5 =2120.5（万元）　（4）计算增值额与扣除项目金额的比率2120.5÷6879.5≈31% （5）计算应缴纳的土地增值税税额：　　应纳土地增值税税额﹦2120.5×30%=636.15（万元） ★（旧的存量项目）【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。 （1）计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。　　扣除项目金额=200＋800＋20＋10=1030（万元）　　（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。　　增值额=1600－1030=570（万元）　　（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。　　增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。税率是40%　　（4）应纳税额　　土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5（万元） 六、土地增值税的减免税　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。　　 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。　　 （三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。　　 （四）自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 。　　 七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点　　（一）土地增值税纳税申报程序　　（二）土地增值税纳税清算　　1.土地增值税的清算条件　　【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”　　（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　③直接转让土地使用权的。　　 　　 （2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　④省级税务机关规定的其他情况。 【例题·多选题】下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有（ABC）。　　A.直接转让土地