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东方海岸项目管理建议书 根据海南省房地产项目的特点,东方海岸项目的定位为休闲度假型中档楼盘，客户群是中产阶层的消费者，以岛外客户为主的消费群体。了解异地文化，享受异地风光，是吸引这。　　 2、建立月度生产经营分析会制度。 有了目标后，管理过程的控制十分必要，根据经公司股东会批准的生产经营计划（一期），将计划指标分解到各部门，各部门然后分解到月，执行时按每周分解工作计划考核，实行周会管理制度，对上周工作计划进行检查、对下周工作计划进行确认，月终召开（股东参加的）生产经营分析会，根据会议结果进行阶段考评，作为项目实施的奖惩依据。在工程重要施工阶段，根据生产情况可随时召开工作协调检查会议。 3、基本组织架构 组织架构是根据项目管理的需要而设定，设置的机构既要涵盖项目管理范围又要精干，基本管理思路是：纵横清洗、责权明确，各职能部门清楚自己的直接上级和下级，明确自己的责任和管理权限，基于此，本项目架构简图设定为： 管理团队建议设置一个总经理，一个工程总监，一个财务总监，一个销售总监，每个职能部门的人员定编,是根据工作岗位需要来制定，每个岗位的职责有明确的描述，有具体的考核指标和评分标准，同时适时推出岗位工资制度，实行全员考核制度。 4、团队建设。 房地产项目是一个集合各类元素组成的为盈利而进行的复杂工程，需要一个专业复合型的管理团队来实施完成的工作，塑造一个稳定团结高效的管理团队，是十分必要的，员工培训和团队文化建设是其主要内容之一。因此，团队建设需要一个科学的管理方法，在打造团队能力的同时，不断树立公司在东方市的企业形象。 三、项目实施建议 珠三角地区在房地产开发投资上，借鉴了香港房地产开发的许多成功经验，一开始就走完全以客户为中心的开发模式，并将这个理念贯穿于整个房地产开发的始末，积累了很多实际经验，为此，提出几条建议，供我们在开发中借鉴。 1、好卖才是硬道理 根据本项目开发背景条件，建议： 1）房地产业自2009年开始，已出现很多不利的销售因素，在海南省房地产市场中，局部地区供大于求的现象较为严重，业内同质化现象十分普遍，竞争异常激烈。从东方市项目开发的角度来看，区域内没有大型的生活社区，本项目的出现填补了区域内的空白，营造了较好的销售硬环境。 2）从客户需求的角度来看，人们不但要“买房”，还要“买家”。塑造以较大规模、优越环境、完善规划、配套周详、价格合理等有利因素的楼盘，必将满足一定的市场需求。 2、营销模式的升级 1）滚动发展 根据资金充裕程度和市场情况，将本项目划分为多个开发周期，拉长时间跨度。在各个周期推售的时候，应市场变化，制定不同的项目规划和营销策略，即是为本阶段的推售服务，也是为下阶段的发展铺垫。其卖点不是一时的，而是连续不断的，在所有发展过程中，有非常连续的卖点。而且这些卖点是以利益为重点。 2）配套先行 在项目主体施工中，先完成项目的环境施工。在本项目的建设中，在楼盘主体建筑施工的同时，适时启动环境建筑工程，可优先考虑投入成本不大的人工湖工程、园林绿化工程，增加视觉效应，在达到销售条件的同时，环境就已全部作好，给买家增加信心，促进楼盘的销售。 3）其主要特点： 在一定的时期内，将有限的资源投入到项目上，把产品作好、做精。能在较短的时间内迅速回笼资金，有利于下一期的开发顺利进行。可以降低风险，对市场定位迅速做出调整。滚动开发的模式虽然开发时间较长，但可延续公司的市场知名度，有利于品牌的树立。 3、不断优化产品设计 在一期项目实施完成后，对项目进行全面总结，对销售过程中存在的问题进行归纳分析，有利于下一期的楼盘开发计划的调整，如： 在户型、面积、付款、价格方面作适当调整，不断满足消费者的需求。 4、价格要有吸引力 为了降低成本和售价，以毛坯房交楼（根据实际需要可以带简单装修），形成价格优势，另一方面可缩短建筑周期，形成交楼快的良好形象，采用低价入市的策略，产生巨大的销售高潮。 5、切入市场，做市场上需要的产品 主要实施在三个方面 1）透彻把握市场需求，准确定位产品。确定了以造价低、使用率高、交楼快、管理费低的产品，迎合买家需求。 2）注重居住环境，突出社区概念。在景观园艺、人文环境方面创造优势，体现“完善生活社区”的概念主题。 3）注重广告诉求，缔造良好效应。自开盘开始，其广告策划、风格、内容应非常务实，以价格、环境、生活便利为重点做突出宣传。 6、注重实效的市场运作 消费者在购房过程中除对户型、面积、朝向、价格、物业管理等因素考虑外，对施工质量和工程进度非常关注，因为这是关系到发展商实力和对消费者负责的问题。因此，采取如下措施： 1）先卖环境。在项目楼盘主体施工时，先完成