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第七章 住宅区物业管理 第一节 住宅与住宅小区物业管理 第二节 高级公寓与别墅区物业管理 第三节 智能住宅小区物业管理 第一节 住宅与住宅小区物业管理 一、住宅与住宅小区的概念、特点与功能 二、住宅小区物业管理的模式与内容 三、住宅小区物业管理的资金来源与使用 一、住宅与住宅小区的概念、特点与功能 （一）住宅与住宅小区的概念 住宅主要包括普通住宅、公寓、别墅三个层次。 住宅小区是居住物业的一种主要形式。 按人口和用地规模的不同，住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。 一、住宅与住宅小区的概念、特点与功能 （二）住宅小区的特点 1.住宅结构的系统性 2.小区功能多样性 3.住宅产权多元性 4.住宅小区的现代社会性 一、住宅与住宅小区的概念、特点与功能 （三）住宅小区的功能 1.住宅小区的居住功能 2.住宅小区的社会功能 3.住宅小区的服务功能 4.住宅小区的经济功能 二、住宅小区物业管理的模式与内容 （一）住宅小区管理的模式 1.政府房管部门的管理 ２.企业、事业单位自行管理 3.房地产开发企业自我管理 4.物业管理企业的市场化管理 二、住宅小区物业管理的模式与内容 （二）住宅小区物业管理的内容 1.房屋管理 2．环境卫生、绿化管理 3．治安管理 4．区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理。 5．市政设施维护管理 6．车辆管理 7．消防管理 8．物业租赁管理 ９．收费管理 10．提供各种服务 三、住宅小区物业管理的资金来源与使用 （一）住宅小区管理的经费及来源 1. “一业为主，多种经营”，从经营收入中拿出一部分作为管理经费。各地方政府给予的优惠。 2.小区开发建设单位负担一部分资金。 3.按小区建设总面积计算，划出0.5％的商业面积，以成本价格卖给管理单位，由管理单位经营或出租，其收入盈利可划拨给住宅区作管理经费。 4.向住宅小区内居民收取一定数量管理费 5.国家或地方财政负担一部分。 三、住宅小区物业管理的资金来源与使用 （二）住宅小区物业管理的经费使用 1．物业管理资金的使用原则 (1)为业主服务原则。 (2)最合理使用原则。 (3)合理收益原则。 （二）住宅小区物业管理的经费使用（续） 2．物业管理资金的使用项目 (1)用于支付物业管理中大众化服务的成本，主要有： ①管理人员工资和福利。 ②机电设备、供水、供电、供暖等系统设备的维修和保养。 ③市政设施如道路、排水、排污设施的维修保养。 ④清洁卫生费用，包括清洁卫生工具、洗水池、街道清洁等。 ⑤环境绿化的管理及维护。 ⑥治安及防盗，各项防盗报警设备的安装。 ⑦公用设施的维护与管理，公用水电费支出。 ⑧办公杂费及他项开支。 (2)用于与物业管理相关的实业投资项目 第二节 高级公寓与别墅区物业管理 一、高级公寓的物业管理 二、花园别墅物业管理三、住宅小区智能化系统示范工程 一、高级公寓的物业管理 （一）高级公寓的概念及特点 1．概念 高级公寓是居住物业的一种重要类型。是指以市场为导向的，配有全套家具、电器、厨房及起居用品并提供酒店式服务，是为租户提供特有家庭气氛的住宅。高级公寓的管理服务要求比一般的住宅要高。 一、高级公寓的物业管理 （一）高级公寓的概念及特点（续） 2．特点 1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。 2.居住面积大。 3.硬件配备齐。 一、高级公寓的物业管理 （二）高级公寓管理服务的特点 1.客户相对稳定，服务周期长 2.管理服务对象较为复杂 3.管理要求严，服务层次高 （三）高级公寓管理服务的内容与实施 1．公寓的租赁服务 （1）为房屋承租单位或承租人提供优质服务。 （2）制定合理的租金标准。 （3）依法维护正常的租赁关系。 （4）严格控制租赁房屋的用途变化。 （三）高级公寓管理服务的内容与实施（续） 2．家居管理服务 (1)经常对公寓内部进行清洁，打扫卫生。 (2)确保公共区域(如楼道、大堂)清洁卫生。 (3)做好公寓的园艺绿化，营造良好的居住环境。 (4)强化保安消防服务，保障业主的人身、财产安全。 (5)及时进行公寓工程维修及配套家电的保养维护。 (6)开展丰富多彩的公寓社区俱乐部服务。 (7)市场租赁服务，如汽车租赁等。 (8)医疗及救护服务。 (9)家政服务。 (10)社区服务，如设立邮局、银行、商场、装饰设计等。 二、花园别墅物业管理 （一）花园别墅的概念及特点 1.花园别墅的概念 花园别墅通常指位于城市郊区或风景秀丽的地方的一幢幢功能齐全、带有花园或院落的两层或多层单门独户的居住建筑。在居住建筑中别墅是低密度、讲究环境庭院布局、突现各种建筑风格的、内部建筑装修豪华、配备齐全、功能考究、个性突出的居住单