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SWOT物业公司分析 第一部分　　　物业管理公司的劣势问题 一、 战略定位错误 （一） 把“物业服务”定位为“物业管理” （二） 把“服务业户”变成了“管理业户” （三） 把效益来源简单理解为多种经营 （四） 盲目追求“大”与“多”的物业 （五） 战略同质化严重，缺乏差异化 （六） 企业文化建设滞后 （七） 忽视企业营销与宣传 （八） 以“守”为“进”，一“获”永“益”意识严重 （九） 没有形成产业链条和价值链循环 （十） 缺乏战略同盟 根本原因：忽视战略规划与决策，受政府经济时代思想影响，缺乏学习能力与创新意识，企业体制先天不足等。 二、 管理滞后 （一） 缺乏管理创新和现代管理手段，管理严重滞后于企业的发展 （二） 缺乏科学、系统的绩效考核与目标管理 （三） 忽视行业的特殊性 根本原因：缺乏专业人才，传统管理思想严重，缺乏创新意识和对行业特殊性的理解。 三、 经营成本偏高 （一） 缺乏总成本领先经营战略 （二） 人力资源成本结构不科学不合理 （三）纠偏修正成本偏高 （四） 粗放式经营严重 （五） 体制先天残缺 （六） 缺乏高新技术 根本原因：缺乏科学经营战略观，片面追求做大做强，浮躁思想严重，忽视总成本领先战略的必要性和重要性。 四、 企业盈利能力弱 （一）各项管理环节漏洞多 （二）浪费现象严重 （三）缺乏科学与有效的成本管理体系 （四）体制问题导致效益问题 根本原因：经营方式、管理手段滞后，缺乏物业企业科学与高效的经营手段与能力。 五、 体制落后，机制僵化 （一）企业内部劳动、人事、分配制度滞后 （二）有效的激励与约束机制还没有及时建立起来 （三）组织结构不科学 （四）市场反应慢，应对能力低 （五）缺乏竞争意识和竞争能力 （六）优秀人才流失严重 根本原因：市场竞争意识不强，政府经济时代思想严重，存在投机思想。 六、 专业人才匮乏 （一）缺乏经营人才 （二）缺乏领导人才 （三）缺乏优秀的管理人才 （四）缺乏训练有素的专业人才 根本原因：缺乏健康的人才管理机制，缺乏人才致胜的企业战略观。 七、 缺乏持续创新意识与能力 （一）经营战略缺乏创新 （二）管理机制缺乏创新 （三）市场竞争缺乏创新 根本原因：学习能力低，忽视知识创造价值的作用。 八、 业户满意度低，欠缺建立忠诚关系 （一）片面追求满意度，忽视创建信任度和忠诚度 （二）形式表面性工作过重 （三）缺乏“业主至上”的服务意识 （四）以管理代替服务 （五）以满意度代替忠诚度 根本原因：对服务内涵缺乏根本性理解，缺乏服务行业竞争核心战略的理解 九、 同质化严重 （一）战略同质化 （二）经营与管理同质化 （三）服务方式同质化 （四）企业文化同质化 根本原因：对企业战略缺乏深刻的领会与掌握，缺乏企业经营战略思想，缺乏构建核心竞争力的意识与能力。 十、 企业制度建设不完善：企业法人治观滞后，很大部分企业其上一级企业的产权、财务、责任没有真正分清，企业还未真正成为独立经营的法人实体和竞争主体。 根本原因：缺乏企业法人治理战略思想，缺乏竞争意识市场垄断思想严重。 十一、 国际化程度低：一方面参与国际市场竞争能力不足，另一方面，对境外市场的开发能力有限。跨国经营实力不强，水平不高，同时忽视与境外企业建立战略联盟。 根本原因：缺乏建立国际化企业竞争，固步自封意识严重。 十二、与发达国家企业存在较大差距 （一）企业经营与管理水平有很大差距 （二）企业体制与机制相比明显有差距 （三）掌心力有较大差距 （四）服务意识有差距 （五）人力资源有较大差距 （六）创新意识与能力有较大差距 根本原因：发展历史短，人才短断，市场化程度低，政府经济化严重。 十三、缺乏信心竞争力 （一）战略缺乏竞争力 （二）人才缺乏竞争力 （三） 企业文化缺乏竞争力 （四）经营成本，盈利能力缺乏竞争力 根本原因：企业体制、机制、人才等结构问题严重。 十四、企业文化缺乏健康要素 （一）缺乏企业文化建设意识与战略观 （二）家族式与家长化经营与管理严重阻碍企业文化发展 （三）粗放式文化强加于企业文化 （四）企业文化事后于企业发展与市场竞争环境 根本原因：距没有充分认识到企业文化的内涵与作用对企业产生的影响。 十五、 产业结构畸形化严重 （一）发展商做父母，物管公司做子女现场严重 （二）依托政府关系与资源严重 （三）产业结构与市场竞争矛盾突出 （四）市场化与产业化发展不吻合 （五）垄断、半垄断、强制、半强制性质依然存在 （六）法律法规不健全 根本原因：离市场经济化仍有很大距离，政府干预市场行为依然存在。 第二部分　物业管理公司面临的挑战与威胁 一、 客户经济时代开始取代政府经济时代 （一）市场竞争由政府说了算已转变为消费者说了算 （二）企业由政府决定生死存亡转变为由市场与竞争结果论定 （三）企业忠诚于政府转变