地铁综合体物业如何将地铁价值最大化.docVIP

地铁物业运营 一、发展形式看，有三大类： ? 1.地体站厅内部零星商业网点 特点：规模小，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主；或以便利性食品和服务以及流行性商品为主。? 举例：罗宝线竹子林站：佳田面包店 2.地下商场或商业街 特点：针对大中学生和追求时尚的年轻一族，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品 举例：上海迪美广场、香港名店街、广州流行前线、深圳丰盛町等。? 3.拓展地铁连线优势打造大型商业项目 特点：直接或间接与商业有机结合，通过专业通道截留出入地铁站的客流，形成一个辐射力强劲的购物中心。 举例：北京的东方新天地、上海的港汇广场、广州天河城广场、深圳万象城/太古广场 二、经营范围看，分四大类： 1.即时性消费商品 范围：包括报刊杂志、点心饮品等 2.便利性商品或服务 范围：包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等 3.流行性商品 范围：手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别 4.休闲餐饮类 范围：咖啡店、饮品店、快速餐饮店等 三、针对项目建议： 1.原则： 与运营商进行合作沟通，根据地铁线路建设，以选择最佳的人流动向，实现商业和轨道的完美融合。 2业态： 多业态，立体组合的商业成熟快，因此，选择地下、地上多业态、互补经营商业体系。地上商场以百货为主，而地下商铺以个性小店为主，在价格上以便宜实惠吸引客流。与单纯的地下商场相比它们更具投资价值，更具潜力。 ? 3.连接 与地铁站联系程度的不同将直接影响到商业项目所采用的具体形式，站厅内的商场与上盖物业在侧重点上会有明显区别。 站厅的商场在于满足乘客?的商业需求，商品和服务选择性较弱，呈现单一性； 上盖物业则是面对以乘客?为基础的商场顾客，还需要考虑到关联性和复合性。 地铁上盖物业与地铁站接驳模式有三种： 无缝直通模式（标准地铁上盖） 定义：指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面，人流出站即可直接进入商场 例1：深圳益田假日广场（地下二楼与地铁直通） 例2：香港新翠花园（商场底层由商业和小巴车站构成，二楼是柴湾地铁终点站站台，三楼是地铁站台相邻的商铺，整栋楼宇的裙楼都是由交通设施与商业空间紧临而建，商场的屋顶平台是住宅的中心花园。 例3：以徐家汇地铁商城为例，由于地面六大商厦呈环状布局，而且从地铁站可以直通任一商场，因此，六大商厦的地下部分与地铁商城完美结合，真正形成了一个商圈。 间接连通模式（准地铁上盖） 定义：指需要人为设立其他建筑形态间接连接地铁站台，引导人流从站台进入商场 例1：香港铜锣湾时代广场 空中连廊城和地下城（地铁商圈） 定义：将众多分散的商业物业，通过连廊、步行街、步行通道、地下空间，形成步行体系的一体化商业。 例1：上海五角场下沉式地下广场，取代了行人地面道路交通，使五角场万达广场地下商场、城中城商铺的租金以及业绩比万达广场一楼铺面更佳。 4.招商 地铁地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。? 在针对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁大品牌，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力。此外，可通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，形成以商引商的号召力及影响力。 例1：以上海8、10号线连接处的骏丰国际财富广场为例，骏丰国际财富广场是一个5A甲级办公楼及地铁商业广场。 特点：地铁8号线、10号线直达项目地下二层，属于地铁上盖物业。地下引进了世界500强国际数码产品零售巨头百思买。引进百思买骏丰付出很大的代价，要养将近十年，之所以引进百思买，其一，写字楼对电脑及IT产品是有需求；第二，百思买的运营方式、理念、价值观比较适合骏丰的定位。其他的电器运营商即使出高价未必愿意让他进来。因为如果地下商业做不好将直接影响到写字楼的品质，所以宁可放弃租金来选择一个品质高的租客。骏丰财富国际定位是甲级写字楼，租客一定要和楼宇匹配。